Divulgar el destino y el espacio, hacer check-in y check-out, limpiar y mantener el inmueble. Son varias las tareas que quien trabaja con locación de corta duración necesita ejecutar con frecuencia. Tanto que, parte de los propietarios de casas o apartamentos anunciados para este fin opta por contratar a una persona o una empresa para dar cuenta de las actividades mediante pago de una comisión para alquiler de temporada.
Sin embargo, no existe apenas una forma de hacerlo, lo que genera dudas tanto entre los propietarios como en los administradores. Pensando en eso, en este artículo usted va a conocer las dos modalidades más comunes de comisión en alquiler de temporada, sabrá cuál de ellas puede ser más ventajosa, conocerá la fecha más común de pago y además entrar en contacto con algunas reglas de esta práctica.
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¿Qué es la Comisión en el Alquiler de Temporada?
Es una tarifa pagada por los propietarios de los inmuebles alquilados por temporadas a los administradores de los espacios, sean personas físicas o jurídicas (desde empresas específicas hasta agencias de turismo, de apoyo administrativo e inmobiliarias). A cambio, estos gestores asumen todas las funciones para mantener el alojamiento en día para locación.
La comisión en el alquiler de temporada se asemeja a aquella practicada en la locación tradicional, con la diferencia de que puede ser mayor porque engloba más tareas. Un reportaje en el periódico O Estado de São Paulo, inclusive llamó a los administradores de «corredores de Airbnb«. El artículo destacó la historia de uno de ellos, que llega a ganar 18,000 reales por mes con la administración de 20 inmuebles en la capital paulista.
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¿Cuáles son los servicios que pueden ser hechos?
Eso puede variar bastante, pero la comisión en alquiler de temporada suele ser basada en las siguientes tareas:
- Hacer fotos y videos del inmueble;
- Evaluar el alquiler del espacio;
- Crear o editar los anuncios en el propio sitio web y en Online Travel Agencies (OTAs);
- Divulgar los anuncios y prospectar visitantes;
- Mantener contacto con prospectos y futuros huéspedes;
- Hacer check-in y check-out;
- Mostrarse disponible a los viajeros y resolver los problemas que surjan durante la estadía;
- Gestionar las reviews;
- Garantizar la limpieza de entrada y de salida del inmueble;
- Proporcionar y reponer ropas de cama, toallas y otros productos disponibles durante la estadía, como amenities;
- Hacer check-ups periódicos para garantizar la manutención del espacio;
- Efectuar consultorías relacionadas a equipamientos o mobiliarios;
- Encargarse de servicios en general, como resolver problemas relacionados con el Internet y participar de asambleas de condominio;
- Pagar cuentas;
- Asesoría tributaria, incluyendo la emisión de declaración a Declaración de Informaciones sobre Actividades Inmobiliarias (Dimob).
La revista Veja también destacó recientemente las startups que funcionan como «inmobiliarias de Airbnb». De acuerdo con el artículo, es común que haya planes más básicos y robustos. En estos últimos, es posible incluir, pagando más, servicios de decoración o de consultoría de marketing, por ejemplo.
¿Cuáles son los modelos de comisión para alquiler por temporada más comunes?
La comisión de alquiler de temporada es practicada, generalmente, de dos maneras: por porcentaje o en el modelo overprice.
En el primer caso, los administradores ganan una cuota de lo que es pagado por los visitantes. Este índice comúnmente varía del 15% al 50%, de acuerdo con los servicios contratados por el propietario del inmueble. Tratándose de reservas indirectas, es necesario considerar la puesta en marcha practicada por las propias OTAs. Aquí, es válido destacar que algunos administradores cobren la comisión de los canales de venta con sus porcentajes, mientras que otros descuentan la comisión del propietario.
Es común, en este modelo, que los dueños de los inmuebles autoricen a los gestores a realizar modificaciones en los valores de cada día de acuerdo con la movimentación del mercado. Por lo tanto, la comisión en el alquiler de temporada por porcentaje facilita la práctica de Revenue Management, lo que impulsa la facturación de los dos lados. Como aspecto negativo, es válido resaltar que al final de cada mes, el propietario y el administrador necesitan calcular el montante que será pago, ya que ese valor varía.
Ya en el formato overprice, se hace un acuerdo entre las partes con respecto a un valor neto y fijo que el propietario recibirá por cada reserva. Encima de ese monto, el administrador puede practicar la comisión que quiera sin pedir autorización, inclusive, aumentándola en los días pico. Por ejemplo: pagar siempre 150 reales al dueño del inmueble, pero anunciar el espacio por 250 reales y embolsar ese extra.
En ese caso, la comisión por alquiler de temporada es practicada por encima del valor que el propietario desea recibir siempre. Tratase de un modelo simple, donde no hay necesidad de hacer o verificar cálculos. Para el administrador, la rendición de cuentas también suele ser más simple.
Sin embargo, la desventaja de overprice es atestada en días de poco movimiento, cuando hay poca flexibilidad. También es un modelo que no permite que sea hecho el revenue management de manera intensa.
¿Cuáles son las reglas existentes?
Los administradores de alquiler de temporada necesitan tener registro como agentes inmobiliarios en algún Consejo Regional de corredores de Inmuebles (CRECI). Esto implica el pago de una tarifa y de anualidad. Para tener una idea, en São Paulo, estos valores giran alrededor de 633 reales y 2,533 reales, respectivamente, según este artículo de Folha de S.Paulo.
Atento al mercado, CRECI-SP incluyó en la tabla referencial de honorarios una comisión por alquiler de temporada: 30% del monto recibido. El organismo se basa en la Ley 8.245 / 1991, que es la materia general sobre el alquiler en Brasil.
Por cuenta de la ausencia de legislación específica, es común encontrar personas que se basan en el Consejo para estipular, por ejemplo, la fecha del acierto de cuentas entre el administrador y el propietario. Fue lo que dijo el responsable por una administradora con aproximadamente 200 inmuebles en la región de Caldas Novas y Río Quente (GO) en este artículo de Alugue Temporada. La transferencia al dueño del inmueble se realiza hasta el quinto día hábil de cada mes, junto con los detalles de quién alquiló cada inmueble y sus valores.
Aunque es menos común, también hay el flujo contrario: el propietario recibe los valores de los alquileres y los pasa al administrador. Independientemente de quién paga a quién, lo importante en este momento es la transparencia. Después de todo, esta es una relación en la que debe haber confianza en ambos lados.
- Descargue gratuitamente: Guía completa del Administrador de Alquiler de Temporada.
Con un software para alquiler de temporada, es posible acompañar de cerca el trabajo del administrador. Esto se debe a que la tecnología permite al propietario acceder la rendición de cuentas y el calendario de reservas, por ejemplo. Esto sucede de forma online a través de un login para un extranet en el sitio web del administrador.
Además de eso, el cálculo de la comisión, la transferencia y creación de informes se pueden automatizar. De esa forma, todo el proceso se vuelve más simple, más transparente y asertivo a través del Sistema Stays.
¿Cuál es su experiencia con la comisión en alquiler de temporada? ¿Tiene alguna duda? Continuemos la conversación en el espacio debajo de los comentarios.
