Tudo o que você deve saber sobre análise tarifária no aluguel de temporada

De tempos em tempos, é recomendado que administradores de aluguel por temporada façam a análise tarifária dos imóveis que gerenciam. Em resumo, trata-se da verificação do valor que está sendo cobrado por uma diária ou pelos pacotes promocionais levando em consideração, principalmente, a localização, a concorrência e o que a propriedade oferece em relação às demais. É fundamental praticar uma precificação competitiva a fim de manter a taxa de ocupação elevada independentemente da época do ano.

O que é a análise tarifária?

É o trabalho que proprietários ou gestores de temporada têm de avaliar a precificação que exercem nos imóveis. A análise tarifária deve ser feita com maior atenção no início das operações. Mas também deve ser repetida ao longo dos meses, principalmente para que as propriedades não fiquem ociosas ou sejam utilizadas por valores que não compensam pelo desgaste — percebe como a linha do que é considerada uma “boa tarifa” é tênue?

Por que verificar a precificação periodicamente?

Se a análise tarifária que você fizer acabar deduzindo um preço de diária muito alto, viajantes vão abandonar o seu anúncio e partir em busca de valores mais justos em propriedades equivalentes e próximas às suas. A superestimação da própria casa ou apartamento costuma acontecer com bastante frequência no começo das atividades com aluguel de temporada. Isso porque, nessa fase, ainda não se conhece o mercado em profundidade e sobra empolgação com a possibilidade de lucrar com a atividade.

Já se o valor de diária for muito baixo, os visitantes vão desconfiar de algo errado com o seu imóvel e também vão acabar reservando com a concorrência. Em suma, a análise tarifária é importante para que o preço praticado seja condizente com o que a casa oferece, onde está inserida e se vale a pena em relação a opções similares.

Como ponderar o tarifário?

A análise tarifária é feita com base em pesquisa de preço. Se você anuncia um apartamento de dois quartos em Copacabana, no Rio de Janeiro (RJ), deve procurar saber quanto está sendo cobrado por imóveis semelhantes (inclusive em termos de mobiliário, equipamentos, decoração e serviços associados) na mesma localidade. Essa pesquisa deve abranger todas as Online Travel Agencies (OTAs) do aluguel de temporada, uma a uma, extraindo uma média cobrada em casa.

Com isso, você vai precisar, primeiro, extrair cada anúncio de concorrente direto. Depois, precisará avaliar individualmente cada um. A ideia é que, ao final da análise tarifária, tenha uma média de preço para ser usada como termômetro.

Para chegar ao preço final que irá cobrar pela sua propriedade, também deve levar em consideração o momento atual do mercado. O turismo está em alta ou em baixa? Está acontecendo algum evento na cidade? Esses são exemplos de perguntas que você deve fazer (e responder, é claro) antes de fixar um valor de diária.

Lembre-se que os valores costumam ser maiores aos finais de semana e feriados (a menos em cidades de negócio, por exemplo, onde os dias úteis é que são mais caros), além da alta temporada. A não ser na baixa temporada, quando pode ser interessante criar pacotes de fim de semana a fim de alavancar a taxa de ocupação.

A análise tarifária também varia conforme o grau de maturidade da atividade. Se estiver anunciando pela primeira vez, cogite cobrar um pouco menos do que o preço final que acabou deduzindo. Pelo menos até que o seu anúncio contenha reviews positivas, que influenciam e muito no momento da reserva.

Tecnologia para análise tarifária

Você deve estar pensando em como arranjar tempo para dedicar-se à análise tarifária, já que é uma função tão minuciosa e estratégica para o seu negócio, não é mesmo? A boa notícia é que existem ferramentas tecnológicas específicas para isso, como o AirDNA. A empresa é líder mundial em dados específicos para o mercado de aluguel por temporada, que facilitam em muito a vida de proprietários e administradores preocupados em manter preços competitivos nos imóveis que gerenciam.

Outra notícia melhor ainda é que o AirDNA, agora, foi incorporado ao software para aluguel de temporada da Stays. Disponibilizamos a ferramenta Inteligência de Mercado para que nossos clientes consigam alinhar o preço das acomodações de acordo com o que o mercado está ofertando de forma mais simplificada. O objetivo que vem na esteira disso é uma maior facilidade em alcançar a melhor taxa de reserva para a sua empresa de temporada.

Diferentemente da pesquisa manual, a análise tarifária passa a ser feita rapidamente. Isso porque, dentro do sistema da Stays, é possível acessar informações detalhadas sobre o valor médio das diárias a cada mês e a taxa de ocupação média mensal da sua região em um intervalo de 12 meses. Esse serviço, se contratado separadamente e fora do Sistema Stays, teria o custo de aproximadamente US$ 120.

O funcionamento é o seguinte: a partir da localização da sua acomodação e de características do seu imóvel (número de quartos, número de banheiros e capacidade máxima de hóspedes), a AirDNA coleta informações sobre a média mensal de diárias e taxas de ocupação de acomodações no Airbnb mais parecidas com seu imóvel. Com esses dados disponíveis, você irá deduzir mais facilmente quanto cobrar pela sua casa ou apartamento em dias considerados “normais”, na alta e na baixa temporada e ainda terá subsídios para criar promoções assertivas.

Ficou interessado(a)? Agende uma demonstração gratuita do software e conheça a nova ferramenta. Já se ficou com alguma dúvida, escreva abaixo no espaço dos comentários e nós te ajudamos.

Sven dos Santos

Sven se mudou da Alemanha para o Brasil em 2004 e em 2016 fundou a Stays junto com os seus co-fundadores. Atualmente, atua como CEO na Stays e possui muita experiência no mercado imobiliário e de aluguel de temporada, e está sempre buscando ajudar outros empreendedores a crescerem no setor.

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