Em 2016, Mozart Alves acumulava oito anos na direção de uma grande imobiliária que, por estar localizada no Rio de Janeiro (RJ), já havia se voltado ao aluguel de temporada e aproveitado o sucesso dos grandes eventos que alavancaram o segmento no país: os Jogos Olímpicos e a Copa do Mundo. No entanto, em agosto, o carioca precisou se mudar para Estocolmo, na Suécia, para acompanhar a família. Engana-se quem pensa que ele abriria mão da locação de curta duração (apartamentos de temporada) na Cidade Maravilhosa, pela qual é profundamente apaixonado.
A MZ Apartments, portanto, nascia graças ao suporte da internet, que até hoje permite a atuação à distância. No Rio, o administrador conta com o apoio de duas assistentes (Carmem Matos e Júlia Marques). Dentre outras tarefas, elas se responsabilizam por check-in e check-out presenciais junto aos viajantes, além de se encarregarem de limpezas e eventuais manutenções que se fizerem necessárias.
“Sem elas [as assistentes], esse negócio não existiria. Elas são responsáveis por todo o operacional, enquanto eu fico com toda a parte administrativa. Estou muito feliz por ter voltado ao mercado, mesmo de tão longe, porque o mundo ficou bem pequeno com a tecnologia. Sem a Stays, eu também não teria nenhuma condição de fazer esse trabalho.”
Mozart, proprietário e administrador de aluguel de temporada na MZ Apartments
Mozart começou a operação com somente cinco apartamentos, que eram anunciados em uma única Online Travel Agency (OTA), o Airbnb. Aproximadamente seis meses depois, em março de 2017, a locação de curta duração da empresa já era responsável por nada menos que 16 apartamentos, sendo que parte dos novos clientes eram desconhecidos, e não frutos de prospecção da empresa antiga. Ao observar o crescimento do número de propriedades e de reviews positivos, o administrador começou a perceber que estava crescendo rapidamente e, nesse sentido, que seria preciso investir em gestão.
Foi nesse momento que decidiu contratar o channel manager da Stays, que já conhecia desde a época em que trabalhava na imobiliária, além de delegar o desenvolvimento de um site próprio à mesma empresa. Todas as funções desempenhadas até então manualmente por Mozart, em uma planilha no Excel, foram transferidas para o software. Atividades administrativas, de marketing, gestão de reservas e pagamentos se tornaram muito mais assertivas na própria avaliação do empreendedor. O gerenciamento in locu, executado pelas assistentes, também passou a contar com o apoio do sistema, o que centralizou as informações da operação para que todas as pessoas envolvidas pudessem visualizá-las.
A decisão de Mozart pela tecnologia se mostraria posteriormente mais do que acertada: imprescindível à sobrevivência do próprio negócio. Isso porque atualmente a sua empresa é responsável pelo aluguel de temporada de 50 apartamentos. Em dois anos, a MZ Apartments foi de novata à uma empresa de médio porte no aluguel de temporada. Um belo presente na década que o gestor completa uma década dedicada ao mercado de locação de curta duração.
“Com menos de um ano de operação, eu acabei tendo que optar por um sistema de gerenciamento, de channel manager, para poder controlar os calendários, fazer a divulgação dos apartamentos nas OTAs e tudo mais. Hoje, em outubro de 2018, posso dizer que tive um crescimento de 900% no número de imóveis. [A tecnologia] foi fundamental.”
Mozart, proprietário e administrador de aluguel de temporada na MZ Apartments
A partir do channel manager, Mozart também se sentiu mais seguro para anunciar as propriedades em uma cartela maior de OTAs e, consequentemente, proporcionar mais visibilidade para o seu negócio. Hoje, os imóveis da MZ Apartments são anunciados em pelo menos oito canais, com respeito às especificidades de cada um. Na Booking, por exemplo, os anúncios da empresa tem avaliações que oscilam entre 9 e 9,5, o que e uma média excelente para o segmento. Há ainda o site próprio, que garante reservas diretas, sem comissionamento, e também serve para atrair novos proprietários.
A reputação positiva teve impacto no crescimento da taxa de ocupação dos imóveis administrados por Mozart. Na alta temporada, por exemplo, o índice foi de 60% para 90% depois que o software da Stays passou a ser a base das operações. Para se ter ideia do sucesso obtido pela MZ Apartments, esse índice é superior àquele conferido na rede hoteleira no Réveillon do Rio em 2017, que foi de 87%, segundo esta notícia do jornal O Globo com dados da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio de Janeiro (ABIH-RJ).
Apesar de a ocupação dos imóveis também ter crescido durante a baixa temporada, Mozart adota uma estratégia híbrida de aluguel nesse período para não desapontar os proprietários. Até meados de dezembro, algumas propriedades são alugadas mensalmente, mas, à medida que os turistas começam a chegar em peso, a chave é virada para o aluguel de curta duração novamente. Para isso, basta bloquear o calendário do imóvel escolhido no software da Stays e ele torna-se indisponível em todos os canais anunciados.
Contudo, no que depender da expectativa positiva de Mozart para 2019, todos os 50 apartamentos serão alugados 100% por curtos períodos. Ele aposta na retomada do movimento observado de 2014 a 2016 devido a outros dois grandes eventos que terão sede no Rio de Janeiro: a Copa América e o Rock in Rio. O administrador garante que estará ainda mais atento aos relatórios de desempenho que podem ser extraídos a partir do sistema da Stays para continuar acompanhando e projetando o crescimento da MZ Apartments, além de confirmar a impressão de projeção do faturamento que vem observando.
“O sistema é bem completo, me oferece todas as ferramentas necessárias. Até a parte financeira é possível fazer ali dentro. Eles estão sempre melhorando [o software] e dando base ao crescimento dos clientes.”
Mozart, proprietário e administrador de aluguel de temporada na MZ Apartments
*Entre a entrevista e a publicação deste artigo, o número de imóveis administrados pela MZ Apartments subiu e, hoje, são 50 apartamentos.
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Quais são os percentuais cobrados pela empresa, para administrar os imóveis?
Os imóveis já estavam mobiliados, ou a empresa mobiliou?
Oi, Maurício! Normalmente os proprietários já entregam os imóveis mobiliados e os percentuais no geral variam entre 5% e 30% do valor das reservas.Sucesso nas locações!