Depois de Barcelona e Veneza, agora é a vez de Madri fazer um anúncio preocupante para proprietários e administradores de aluguel de temporada, além de turistas que optam por esse modelo de acomodação: a locação de curta duração será restringida na capital espanhola. Os motivos apresentados pelas administrações públicas dessas cidades vão desde o combate ao overturismo, que é o excesso de visitantes em locais preservados, até uma tentativa de frear uma suposta especulação imobiliária. Apesar de ainda não haver movimentação semelhante no Brasil, gerentes de casas e apartamentos alugados por temporada já podem ir preparando os argumentos caso haja uma ameaça semelhante por aqui.
De acordo com o jornal O Globo, a diminuição de propriedades alugadas a partir de plataformas como o Airbnb e Expedia acontecerá principalmente no Centro Histórico, o que também aconteceu em Palma de Mallorca, outro destino espanhol essencialmente turístico. Além de diminuir o número de anúncios nesse formato, a prefeitura da capital da Espanha quer impor algumas regras aos donos dos imóveis, como a instalação de entradas específicas para o turistas. A medida é inviável, já que não se pode alterar as estruturas antigas em nome da conservação do patrimônio histórico, arquitetônico e cultural da cidade.
As regras propostas em Madri ainda impedem que residências sejam alugadas a turistas por mais de 90 dias do ano. Também há proibições relacionadas a blocos inteiros de apartamentos, que não poderão mais ser acomodações de visitantes. A alternativa oferecida aos donos é a de licenciar o prédio como hotel, o que desconfigura por completo o negócio. Em Gramado, no Rio Grande do Sul, construtoras estão empenhadas em erguer edifícios específicos para o aluguel de temporada (os chamados prédios homesharing), que estariam ameaçados caso houvesse sanção semelhante.
No Brasil, essa movimentação pode ser freada pela própria legislação da locação por temporada. As especificações sobre o direito que um proprietário tem em relação ao aluguel de temporada do seu imóvel estão descritas no artigo 48 da Lei 8.245 de 1991, que define a atividade como “residência temporária do locatário” e, portanto, mantém a finalidade residencial eventualmente descrita em regimentos de condomínios. A matéria é bastante clara ao afirmar que esse tipo de locação pode ser praticado tanto por pessoa física, quanto por pessoa jurídica patrimonial (empresas abertas por famílias para administrar seus bens, por exemplo), que transferem a posse da propriedade a outra pessoa mediante pagamento sem que o período do aluguel ultrapasse 90 dias. O texto ainda indica que a prática pode ocorrer de forma direta (entre inquilino e proprietário ou administrador de aluguel de temporada) ou com a intermediação de um prestador de serviços regulamentado, como um corretor de imóveis.
Em estudo específico sobre overturismo, a agência holandesa TravelBird indicou que Barcelona (Espanha), Mumbai (Índia), Amsterdam (Holanda), Veneza (Itália) e Hanoi (Vietnã) são as cidades mais vítimas da ocupação predatória e desenfreada de visitantes. São locais que foram seduzidos pelos gastos de visitantes, mas que não se prepararam o suficiente para recebê-los com a infraestrutura adequada, que não ameaça nem a natureza, nem a história e nem os moradores. No Brasil, Ilhabela (SP) e Bombinhas (SC) são exemplos de balneários que, apesar de não terem sido mapeados pelo levantamento, demonstram sinais de desgaste a cada novo feriadão, com problemas no abastecimento de água, falta de luz e trânsito caótico (na cidade paulistana, por exemplo, já está em prática um rodízio de veículos).
Caso as medidas restritivas avancem pelos bolsões de overturismo espalhados pelo país, separamos 4 posturas para defender um aluguel de temporada com equilíbrio. Veja:
Dê prioridade a perfis específicos de viajantes
O receio que as prefeituras das cidades que querem diminuir o aluguel de temporada têm está relacionado ao fato de que o aluguel de temporada trouxe mais visitantes. Sabemos que, sim, os valores da estadia de uma locação de curta duração podem ser bem mais atrativos quando comparados aos preços praticados na hotelaria. Há, porém, o outro lado: tratam-se de perfis diferentes de viajantes.
Geralmente, quem procura o aluguel por temporada tem um perfil de viagem e turismo diferenciado. São pessoas que gostam de se sentir com locais, tanto que optam por se alojar na casa de um. É possível até pensar que são visitantes adeptos ao estilo slow travel, que privilegia mais tempo em cada local.
Tendo isso em mente, é correto pensar que são pessoas que tendem a zelar mais pelos espaços, tanto dentro, quanto fora de casa. As chances de você atrair esse público, que não trará um impacto tão grande em se tratando de exploração turística na cidade, são aumentadas se você priorizar alguns perfis: casais, famílias pequenas e nômades digitais (que trabalham enquanto conhecem um local).
Invista em propriedades próximas ao Centro
Segundo a prefeitura de Madri, o número de turistas que fica na porção central da capital chega a ser 23 vezes maior que a soma de todos os visitantes que se acomodam nos outros 20 distritos da cidade. A partir da análise dessa estatística, a preocupação em preservar o Centro Histórico pode ser até prudente. Nessa e em outras localidades, podem ser, então, valorizados os imóveis que não estão localizados exatamente no Centro, mas que estão próximos ou são bem comunicados por transporte público e táxis.
Caso você esteja pensando em investir em um imóvel para aluguel de temporada, leve em consideração esse contexto e privilegie propriedades em locais, digamos, alternativos. No Rio de Janeiro, por exemplo, onde a locação de curta duração só cresce desde a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, preferir Botafogo em relação ao Centro pode ser uma estratégia de segurança oferecida aos visitantes. Esse aspecto, inclusive, vai na contramão do que diz o governo das cidades europeias mencionadas acima no que tange a especulação imobiliária.
Defenda o potencial do aluguel de temporada
Por mais que haja uma ameaça ao aluguel de temporada enquanto negócio em algumas cidades, é importante que proprietários e administradores mantenham em mente o potencial dessa atividade, que transformou o turismo como um todo. Uma coisa são cidades européias, com economia desenvolvida, decidirem abrir mão dos ganhos, que não se restringem aos donos de imóveis. Outra bastante diferente é algum município brasileiro, de economia emergente e em crise, optar por essa lógica, que poderia minar a continuidade do desenvolvimento.
Mas, caso haja possibilidade, defenda a existência de um aluguel de temporada coerente, que respeite as pessoas e os espaços. Há, inclusive no Brasil, dois exemplos que podem inspirar gestores (privados e públicos): Bonito (MS) e Fernando de Noronha (PE). Na primeira cidade, foram estabelecidas cotas para as principais atrações naturais. Já na segunda, existe a cobrança de uma taxa e a estipulação de um número máximo de visitantes por vez, que controlam a visitação em massa do paraíso natural. Nenhuma delas mexeu na locação de curta duração, mas encontram bons resultados no combate ao overturismo.
Sensibilize o poder público em torno de outras medidas
Para desviar o foco do aluguel de temporada, pode ser interessante que proprietários e administradores proponham outras alternativas para mitigar a visitação excessiva em cidades turísticas. A Skift, empresa de inteligência da indústria de viagens, deu uma ajudinha e indicou quatro tendências. São elas:
- Limitar as opções de transporte que levam às cidades turísticas, principalmente de voos de companhias aéreas low cost e meganavios, que provocam inundações humanas em instantes. Em Veneza, por exemplo, os cruzeiros já não podem mais atracar no porto central;
- Tornar a cidade mais cara, inclusive com o incentivo nas acomodações de luxo. A Islândia é um dos países que deliberadamente preferem turistas com maior poder aquisitivo. As Ilhas Galápagos e Machu Picchu, por sua vez, optaram por taxação de hotéis;
- Investir em marketing educativo para os visitantes, que por vezes desrespeita lugares e tradições, como fez Nova Iorque. A cidade desenvolveu uma campanha que canaliza hordas excessivas de visitantes de Manhattan para o Brooklin;
- Proteger áreas com trânsito elevado de turistas, a exemplo de Barcelona. A cidade estabeleceu normas para os passeios turísticos, dentre elas a de limitar o tempo de permanência de grupos a fim de diminuir o engarrafamento em áreas populares.
Você também acredita em um turismo de equilíbrio sem prejuízo para o aluguel de temporada? Compartilhe os seus insights em torno desse assunto conosco!
