É bem provável que você já tenha ouvido falar que comprar um carro não é um investimento. O mesmo não acontece quando alguém cogita a compra de um terreno, casa ou apartamento. Isso acontece porque, ao longo do tempo, a valorização dos imóveis tende a aumentar, enquanto que a dos automóveis só diminui. Mas, não se engane: saber como investir em imóveis também pressupõe pesquisa, quase tanto quanto investir na bolsa.
O investimento em imóveis abre uma série de possibilidades ao comprador. Aluguel fixo, de temporada e revenda são apenas alguns dos exemplos possíveis de serem seguidos. Residências, escritórios comerciais, flats ou cotas de fundos imobiliários negociadas em bolsa de valores são outros.
Não existe melhor opção. O que há é uma escolha consciente e assertiva, que leva em consideração o momento do comprador e, ao mesmo tempo, o contexto do bem recém-adquirido. Frente a tantas variáveis, confira as nossas dicas sobre como investir em imóveis:
Aluguel comercial anual
Quando alguém adquire uma sala comercial, um escritório ou um galpão, por exemplo, tudo indica que o inquilino em questão será uma empresa. Isso significa dizer que pode existir maior estabilidade nesse tipo de transação, já que possivelmente os contratos serão mais longos. Em contrapartida, é preciso ter em mente que o aluguel pago por uma pessoa jurídica vem deduzido do imposto de renda na fonte.
Esse é um mercado extremamente especializado. Por esse motivo, é imprescindível que o comprador conheça a fundo a região antes de investir em imóveis para esse fim. Caso contrário, a chance de o tiro no escuro acabar atingindo o próprio pé do dono do imóvel é elevada.
Leia também: Como funciona o imposto de renda para aluguel de temporada?
Flats de hotéis
Menos comuns, adquirir flats de hotéis como uma forma de investir em imóveis não deixa de ser um ativo imobiliário. Esses espaços são administrados por redes hoteleiras, que normalmente são grandes. Tal modalidade costuma ter um preço mais elevado. O investidor recebe os aluguéis da sua unidade com as taxas de administração deduzidas. Há, ainda, o sistema de pull, em que o comprador recebe pela fração de sua unidade.
O aspecto negativo é estar “preso” às condições do hoteleiro. Se a estratégia de divulgação do hotel não for a ideal, você possivelmente terá resultados insatisfatórios. E o pior: terá pouco a fazer, já que não tem uma voz de decisão tão ativa quanto se tivesse um imóvel próprio e alugasse diretamente, por exemplo.
Residencial
Essa é a classe mais comum de um investimento em imóvel. Aqui, há a possibilidade tanto de usar (sem que ele perca valor, como aconteceria um carro), quanto de alugar e ter renda fixa. A revenda é outro modelo bastante usual de negócio, principalmente em locais em franca ascensão, como em alguns balneários no litoral brasileiro.
Falando especificamente do aluguel, há uma série de variáveis que devem ser analisadas por quem deseja investir em imóveis. Esse valor muda conforme o preço de venda, volume e taxa de crédito disponível – que varia, por exemplo, conforme o contexto político e econômico do país. De qualquer forma, o que se vê recentemente é uma taxa de 0,4 a 0,9% ao mês.
Como investir em imóveis com aluguel de temporada
Ainda sobre aluguel residencial, é fundamental que o investidor fique atento às tendências do mercado. Nas metrópoles e em locais essencialmente turísticos, o aluguel de temporada surgiu para ficar, especialmente depois dos grandes eventos (Copa do Mundo e Olimpíadas) sediados pelo Brasil. Antes utilizada principalmente por imóveis de veraneio, a locação por curtos períodos de tempo – geralmente até 30 dias – foi facilitada com a consolidação da internet e, em tabela, com o surgimento de tecnologias e ferramentas específicas.
Nesse modelo, é possível tanto alugar diretamente o seu imóvel para o turista (a passeio ou a negócios, diga-se de passagem), quanto deixá-lo na mão de empresas especializadas nesse serviço. No contexto do investimento em imóveis, as administradoras de aluguel de temporada surgiram para facilitar a vida do investidor, já que essa é uma modalidade que pode ser profundamente mais lucrativa, mas ao mesmo tempo impõe uma série de tarefas que devem ser feitas para atingir tal rendimento. Gestão de anúncios, confirmação de reserva, check-in, limpeza e check-out são alguns dos exemplos que essa atividade pressupõe.
A vantagem econômica consiste exatamente no serviço que pode ser prestado pelo proprietário. Dada a conveniência oferecida ao inquilino de curta temporada, é possível cobrar pela estadia o equivalente ao que um hotel cobraria. Ainda restam dúvidas sobre este mercado? Veja o exemplo que trouxemos no e-book Guia completo de aluguel de temporada para imobiliárias e corretores de imóveis:
A taxa cobrada em cima do imóvel alugado de um proprietário varia no mercado anual e no de temporada. Via de regra, a comissão das imobiliárias gira em torno de 10%. Para quem aluga por curtos períodos de tempo, é possível trabalhar com rentabilidades superiores: 15%, 25%, 40% e até 50% em alguns casos, conforme relatam nossos clientes. Os valores, é claro, são acertados diretamente com quem detém a propriedade. Para ficar mais claro, abaixo nós exemplificamos a rentabilidade nos dois modelos de aluguel. Veja:
Um apartamento conjugado / Kitnet, de 30m², com boas condições localizada na praia de Copacabana, no Rio de Janeiro
Contrato anual
Valor cobrado do inquilino: R$ 1.800,00 líquido por mês
Para a imobiliária: considerado um comissionamento de 10%, a imobiliária ficará com R$180/mês
Para o dono: R$1.620
Contrato de locação por temporada
Valor cobrado do hóspede: R$ 220 de diária média
Taxa de ocupação anual: 65% em média
Receita bruta por mês: R$ 4.290
Receita líquida por mês: aproximadamente R$ 3.450, se descontados os valores correspondentes à taxa de condomínio (R$ 450), energia elétrica (R$ 120), TV a cabo e internet (R$ 120), gás (R$ 30), IPTU (R$ 20) e desgaste com mobília ou aparelhos elétricos (R$100).
Para a imobiliária: considerado um comissionamento de 25%, a imobiliária ou o administrador de aluguel de temporada ficam com R$ 1.072,50
Para o dono: R$ 2.377,50 líquido
No exemplo acima, é possível observar de maneira bastante prática como o mercado pode ser mais lucrativo. Isso acontece em duas medidas: na receita líquida total por mês (que, nesse caso, está 91,7% acima da locação tradicional) e na arrecadação da imobiliária (que terá 5,95% a mais).
No comparativo com o aluguel anual, ainda é válido destacar que as burocracias de caução e fiador, por exemplo, são limadas. Investidores que saibam se posicionar nesse mercado podem ter excelentes resultados. Tenha em mente que os pré-requisitos são bons imóveis e gestão.