Se você anuncia imóveis por temporada em Online Travel Agencies (OTAs), como Airbnb, Booking.com e Expedia, já pode contar com o resguardo dos termos de uso de cada uma dessas plataformas nas transações feitas com clientes. Porém, a forma mais segura de evitar problemas – seja antes, durante ou depois de uma reserva – é trabalhar com um modelo de contrato de aluguel por temporada, com cláusulas que estabelecem direitos e deveres de anfitriões e hóspedes.
Por mais que não seja uma obrigação prevista em lei para aluguel por temporada, o contrato de aluguel está entre as principais recomendações de especialistas em Direito Imobiliário. A função desse documento é oferecer uma proteção adicional no caso de reservas que chegam pelas plataformas de aluguel por temporada e garantir um amparo legal em reservas diretas.
Neste artigo, vamos falar sobre como fazer um modelo de contrato de aluguel e quais são as orientações em situações de descumprimento de cláusulas. Siga a leitura para saber mais!
Como fazer um modelo de contrato de aluguel?
O modelo de contrato de aluguel é um documento que contempla informações sobre as pessoas envolvidas na transação (locador e locatário), o imóvel e a negociação acordada (valor do aluguel, taxas extras, forma de pagamento, etc). Também são detalhadas as penalidades incidentes se as cláusulas não forem cumpridas.
Em contratos de aluguel por temporada, ainda devem ser incluídos tópicos específicos desse tipo de locação. Nesse ponto, é importante lembrar que muitos hóspedes fazem reservas on-line sem realizar contato prévio com o anfitrião – o que dificulta o alinhamento de expectativas.
Por essa razão, o modelo de contrato de aluguel precisa ser redigido por um corretor de imóveis ou um advogado especialista em direito imobiliário que conheça a dinâmica do aluguel por temporada.
O que não pode faltar em um contrato de locação por temporada
Veja algumas das cláusulas que o professor de Direito Imobiliário e especialista em locação de imóveis, Rafael Sieiro, indica como essenciais em um modelo de contrato de aluguel por temporada:
- Valor do aluguel (com encargos) e forma de pagamento. Deve ser especificado o local de pagamento, caso contrário, o locatário pode exigir que o locador vá até o domicílio dele para receber a quantia devida.
- Responsável pela tarifa de emissão de boleto bancário, caso essa seja uma forma de pagamento possível. O STJ permite que a taxa seja cobrada do locatário, desde que seja oferecida outra opção de pagamento sem custo adicional.
- Número máximo de pessoas permitidas no imóvel em uma estadia e, se possível, de forma específica: quantos adultos e quantas crianças.
- Multas rescisórias em caso de desistência da reserva ou saída antecipada. A Lei do Inquilinato determina que as multas devem ser proporcionais.
- Proibição ou permissão de alterações no imóvel. Podem ser consideradas interferências na decoração e no mobiliário ou mesmo obras estruturais, como integração da cozinha com a sala.
- Melhorias que podem ser feitas no imóvel durante a estadia e quem fica responsável pelas despesas de cada uma delas.
- Regras para negociações pré-processuais: eleição de foro, número de testemunhas em um processo, perito destinado à avaliação de danos ao imóvel ou valor do aluguel, opção por renunciar ou não ao direito de recorrer.
Qual é a importância de um modelo de contrato de aluguel
A principal vantagem de ter um modelo de contrato de aluguel é facilitar a resolução de conflitos. Mesmo que nenhum anfitrião queira passar por problemas, algumas desavenças podem ocorrer. Nesses momentos, o contrato comprova os detalhes do acordo de transação e ajuda a esclarecer como determinada situação deve ser solucionada.
Os conflitos mais comuns em contratos de aluguel estão relacionados com o não cumprimento de uma cláusula pelo locador (anfitrião) ou pelo hóspede (locatário). Embora a inadimplência financeira (não pagamento do aluguel) seja mais conhecida, também existe a inadimplência obrigacional, que se refere às cláusulas não atreladas a pagamento.
Exemplos de inadimplência (e como o contrato pode evitá-los)
No aluguel de temporada, o risco de inadimplência financeira é maior quando o anfitrião opta por receber o pagamento mensalmente até completar o período máximo do aluguel por temporada, que é de 90 dias. Porém, a prática mais comum no aluguel por temporada é o pagamento total antecipado, que deve estar estipulado em contrato.
Já as inadimplências obrigacionais podem ser bastante variadas. Inclui, por exemplo, o anfitrião deixar de cumprir seu dever de entregar o imóvel em condições de servir como residência temporária do hóspede ou o hóspede causar algum dano material à propriedade.
O contrato também precisa assegurar o cumprimento de regras instituídas em convenção de condomínio ou no estatuto da associação de moradores. É necessário incluir no documento, inclusive, que o hóspede será responsável por assumir qualquer multa aplicada por violação de norma coletiva durante o tempo de estadia.
Como agir em situações de não cumprimento de contrato
Se alguma das hipóteses que mencionamos acima acontecer com você, ou qualquer outro tipo de descumprimento de contrato, o melhor caminho para resolver o impasse é com uma negociação extrajudicial. Ou seja, sem envolver um processo judicial.
Muitas vezes, uma conversa entre anfitrião e hóspede já é suficiente para que ambos cheguem a um acordo. Mas, quando os ânimos estão exaltados e surge um conflito, é mais recomendado buscar apoio de um profissional apto para aplicar técnicas de negociação extrajudiciais voltadas a questões do mercado imobiliário.
Como última opção, se as tentativas de negociações não surtirem efeito, o anfitrião pode procurar um advogado e acionar a justiça.
Rotina operacional com um modelo de contrato de locação por temporada
Muitos anfitriões querem adotar um modelo de contrato de aluguel, mas não sabem como operacionalizá-lo no dia a dia. Afinal, se um gestor administra mais de três imóveis com alta taxa de ocupação, não é viável recorrer ao preenchimento manual.
Um software para aluguel de temporada deixa essa tarefa muito mais prática, já que personaliza cada contrato com os dados disponibilizados pelo hóspede no momento da reserva e dispara automaticamente um e-mail para solicitar assinatura.
Quer agilizar a sua rotina e ter mais tempo para se dedicar à estratégia do seu negócio? Experimente o software da Stays e tenha todo o suporte que você precisa na gestão dos seus imóveis por temporada!
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