Apesar de acontecer anualmente, o acerto de contas com a Receita Federal costuma gerar dúvidas até mesmo entre os mais experientes. Os pontos de interrogação também persistem quando se fala no imposto de renda para aluguel de temporada, principalmente porque essa é uma atividade relativamente recente no Brasil e no mundo. Até mesmo pelo fato de a profissão não ser reconhecida de forma específica junto ao Leão, há uma série de particularidades que devem ser levadas em consideração no momento de fazer a declaração.
A primeira dúvida que costuma surgir é a seguinte: devo declarar os ganhos obtidos com o aluguel de temporada em 2016 no imposto de renda 2017? A resposta é, via de regra, sim. Até porque o imposto de renda é uma forma com que o governo tem de avaliar se é legal o seu ganho de patrimônio – ele, inclusive, monitora algumas transações, o que exige que você seja bastante fiel às informações registradas no momento da declaração.
Mas, para sermos mais específicos, listamos abaixo as três faixas tributáveis que são aplicáveis ao imposto de renda para quem gera renda com aluguel de temporada. Se você responder “sim” a pelo menos uma das situações, deve separar a calculadora, um papel, uma caneta e abrir o notebook com o sistema da Receita Federal instalado, que pode variar conforme a sua atuação no segmento. Veja:
Hipóteses aplicadas aos anfitriões
- Seu imóvel está avaliado em mais de R$ 300 mil (declaração);
- Se você gerar renda de aluguel mensal acima de R$ 1.903 (tributação);
- Se gerar renda de aluguel anual acima de R$ 28 mil (tributação).
Forma de recolhimento do imposto de renda para aluguel de temporada
Em se tratando de imposto de renda para aluguel de temporada, é comum que proprietários e gerentes de agências e imobiliárias tenham questionamentos relacionados à forma de recolhimento. Nessa etapa, estamos colocando em perspectiva a declaração anual (que, neste ano, encerra-se em 28 de abril) e a declaração mensal, que acontece por meio do Carnê Leão – um programa específico da Receita Federal que se contrapõe ao livro caixa, por exemplo, voltado a profissionais liberais. Em linhas gerais, se você se encaixa na segunda ou na terceira hipótese listada acima, terá de optar pelo recolhimento mensal. Vale destacar ainda que, nesse sistema, é possível escriturar receitas e despesas (de cada aluguel realizado, e não de forma consolidada no mês) e, na sequência, conferir se há ou não imposto a ser pago, já que o DARF (guia de recolhimento) é gerada automaticamente.
Há, ainda, a declaração feita a partir do programa mais comum, o Receitanet, e pelo DIMOB – nós explicamos as distinções abaixo.
Leia também o Livro Digital Grátis: Como viver de Aluguel de Temporada
Deduções possíveis
É sabido que a operação do aluguel de temporada envolve custos por vezes elevados. Afinal de contas, não é necessariamente barato manter em ordem e atrativa uma propriedade perante concorrência crescente. Nesse sentido, alguns proprietários questionam-se sobre se as melhorias feitas em um imóvel alugado por períodos curtos podem ser deduzidas do rendimento do aluguel no momento de declarar o imposto de renda.
A resposta para esse caso, que englobam as despesas com benfeitorias que agreguem valor direto ao imóvel locado – não ao consumo, e os demais abaixo é sim. A única prerrogativa é guardar as notas fiscais referentes a todos os valores que deseja que sejam deduzidos a fim de comprová-los junto à Receita Federal. São eles:
- Taxas de condomínio;
- Taxas de intermediação do negócio (pode variar dependendo do site de anúncios);
- Água;
- Luz;
- Internet;
- Impostos (IPTU).
Perfil do administrador de aluguel de temporada
A declaração do imposto de renda para aluguel de temporada também varia conforme a natureza das pessoas envolvidas na transação. Esse processo vai ser diferente se acontecer entre proprietário e hóspede quando comparado àquele entre agência/imobiliária de aluguel de temporada e empresa, por exemplo. Pensando nesses contextos diferenciados, elencamos as situações abaixo com a ajuda do contador Luiz Paes, que é sócio administrador da LCR Contabilidade e especialista em serviços no aluguel de temporada. Confira:
1. Pessoa física alugando para pessoa física + Pessoa física alugando para pessoa jurídica
Ambas as situações dão conta de proprietários de um imóvel que disponibiliza diretamente a propriedade para aluguel de temporada – sem intermédio de agência ou imobiliária, por exemplo. Nos dois casos, é necessário o uso da sistemática do Carnê Leão. Quando se recebe de pessoa física, deve-se procurar o campo específico para preenchimento de valores advindos de pessoa física.
A tributação é feita de forma proporcional ao valor recebido, seguindo uma tabela progressiva oficial. Veja a tabela válida para o IR 2017, ano-calendário 2016:
Já no caso de cliente pessoa jurídica, quem retém e manda as informações ao proprietário é o locatário, ou seja, quem administra o imposto de renda não é você. Depois, você irá colocar em sua declaração anual de imposto de renda aquele informe de rendimentos (normalmente enviado entre janeiro e fevereiro). Por esse motivo, vale o alerta: informe seu hóspede acerca da necessidade de ele declarar as informações, igualmente a você. Se uma das partes falhar, vocês dois poderão cair na malha fina.
2. Pessoa jurídica alugando para pessoa física + Pessoa jurídica alugando para pessoa jurídica
Pessoa jurídicas, que administram empresas voltadas ao aluguel de temporada, também podem ter de declarar imposto de renda. Nesse caso, os locadores são os administradores, a agência ou a imobiliária. Esses profissionais, por sua vez, só pagam imposto em cima da comissão que recebem do proprietário de quem alugam as propriedades – valor esse que deve ser especificado em uma nota fiscal a ser emitida pelo administrador ao proprietário.
Aqui, a declaração de imposto de renda para aluguel de temporada é feita anualmente a partir de um modelo específico denominado Declaração de Informações sem Atividades Imobiliárias (DIMOB), voltado a negócios com imóveis. A pessoa jurídica que aluga declara que recebeu comissão e discrimina cada aluguel com CPF ou CNPJ de quem alugou (em alguns casos, como no de pessoas estrangeiras, não tem CPF, pode ser enviado sem essa informação).
Outra obrigação passível nessa situação é passar todas as movimentações registradas para o proprietário, que terá de colocar tudo no sistema do imposto de renda de pessoa física. Por isso, é altamente recomendado que o administrador, mesmo que tenha um negócio ainda pequeno, tenha controle de tudo. A educação financeira logo no início das atividades é importante porque há uma obrigação de repassar informações precisas ao proprietário e também por conta do DIMOB.
Para auxiliar nesse controle acerca das informações, um software voltado à gestão do aluguel de temporada também é indicado, já que esse tipo de tecnologia prevê maior domínio sobre as transações e, claro, de registro. No modelo ideal, esse sistema permite que você armazene os dados e, na sequência, exporte-os diretamente ao DIMOB, ao Carnê Leão ou ao próprio Receitanet.
Há, ainda, as reservas feitas por pessoas jurídicas. Nesse caso, é o locatário quem retém o imposto.
Leia também: Legislação da Locação por Temporada: entenda os seus direitos
Ficou com alguma dúvida sobre imposto de renda para aluguel de temporada? Possui alguma sugestão? Escreve para a gente abaixo nos comentários!
Um pergunta, o dinheiro que entra não é lucro, no caso desconta-se condomínio, luz, água etc. Eu posso declarar apenas o lucro ou tenho que declarar tudo. Porque inclusive tem meses que o Apto pode dar prejuízo caso se pague importo sobre todo o montante.
]
Olá, Augusto! Perdão pela demora e sim, tem que declarar o imposto apenas sobre o lucro.
A cobrança de impostos municipais sobre a locação de imóveis é absolutamente ILEGAL, e não deve ser tratada como uma tendência. A mando do setor hoteleiro – ou por simples interesse em explorar os proprietários locadores – vários municípios já tentaram cobrar ISS sobre a locação, mas tiveram que recuar. Como exemplo, cito o caso do município de Ubatuba (SP), onde essa sanha arrecadatória começou e já acabou. Nenhum proprietário locador de imóvel é obrigado a abrir empresa ou a transformar residências em empresas de hospedagens – a menos que queira perder o status de propriedade privada, pagar ISS e ter as milícias municipais como ‘sócias’ do seu negócio…
Olá, Ricardo! O ideal é que você converse com o seu contador e definam a forma mais adequada de acordo com o seu caso.
Bons negócios!
Olá! Sobre aluguéis recebidos de pessoa física através do Airbnb, todos os contadores orientam a utilizar o carnê Leão… e o primeiro campo que aparece para ser informado é o CPF (!!!???). Aí não serve, né!?… pois a pessoa é um estrangeiro… e não tem CPF.
Como fazer?
Olá, Ricardo! O ideal é que você converse com o seu contador e definam a forma mais adequada de acordo com o seu caso.
Bons negócios!
o valor nao é de 1.900.00 ao mês ?
Ou a sima de 28.500.00 anuais?
Olá Monica,
O valor é R$ 1.903,00 mês ou R$ 28.000, 00 anuais. Aconselhamos sempre que essa declaração seja feita com a ajuda de um contador, para sua maior segurança.
Obrigado por seguir o nosso conteúdo! Abraços!
Bom dia!
Além das despesas dedutíveis já citadas aqui, na hipótese do bem ser financiado eu posso abater o valor da parcela do financiamento na declaração?
o valor nao é de 1.900.00 ao mês ?
Ou a sima de 28.500.00 anuais?
Olá Monica,
O valor é R$ 1.903,00 mês ou R$ 28.000, 00 anuais. Aconselhamos sempre que essa declaração seja feita com a ajuda de um contador, para sua maior segurança.
Obrigado por seguir o nosso conteúdo! Abraços!
Boa noite.
Alugo um apartamento por temporada ( tenho anúncio no Airbnb e no Booking). Os hóspedes do Booking (maioria das minhas reservas) eu registro os pagamentos via aplicativo PagSeguro, ou seja, cartão de crédito. Mas raramente tive um mês que os valores recebidos efetivamente ultrapassaram o limite de R$ 1.903,98, considerando que o dinheiro só cai na minha conta após 40 dias. Dessa forma o montante que recebo varia de um mês para o outro. Como proceder nesse caso? Devo usar o carnê leão mensal mesmo sem ter imposto a recolher?
Olá, Marcos! O ideal é que você converse com o seu contador para garantir que você faça o processo correto. Abraço!
Boa noite!
Obrigado pelo retorno!
Boa noite.
Alugo um apartamento por temporada ( tenho anúncio no Airbnb e no Booking). Os hóspedes do Booking (maioria das minhas reservas) eu registro os pagamentos via aplicativo PagSeguro, ou seja, cartão de crédito. Mas raramente tive um mês que os valores recebidos efetivamente ultrapassaram o limite de R$ 1.903,98, considerando que o dinheiro só cai na minha conta após 40 dias. Dessa forma o montante que recebo varia de um mês para o outro. Como proceder nesse caso? Devo usar o carnê leão mensal mesmo sem ter imposto a recolher?
Olá, Marcos! O ideal é que você converse com o seu contador para garantir que você faça o processo correto. Abraço!
Boa noite!
Obrigado pelo retorno!
Olá, preciso de uma orientação. Tenho um flat em uma praia que fica sob os cuidados de uma Administradora, e eu sou “poolista” desta unidade, ou seja, eu recebo um valor mensal e a empresa cuida do resto colocando alugando e vendendo as díarias nas redes hoteleiras. Em fevereiro de 2017, recebi da administradora o extrato para declaração do meu imposto de renda. Como li que eu era isenta, achei que não precisava de lançar nada, já que o valor é de R$950,00, logo entendi que eu estava isenta, equivocadamente. Então cai na malha fina, e agora estou apurando o que tenho que fazer para sair da malha fina. Descobri então que a empresa me pagou apenas 11 meses dos aluguei, que seria R$10.450,00, porém ela declarou R$12350,00 o que corresponderia ao pagamento de 13 meses, o que não procede. Entrei em contato várias vezes com a administradora, para me enviar os comprovantes de depósitos, durante mais de 3 meses, e ela não se posiciona. Entao farei a declaração retificadora por minha conta. Ao lançar o valor acima de R$10,450,00 terei que pagar cerca de R$2.800,00 de imposto. É isso mesmo? Meu Deus! Porém eu não consigo enviar a declaração retificadora. Mas eu não sou isenta?
Olá, Maria da Conceição! O mais adequado é você conversar com o seu contator e expor toda esta situação para resolver da melhor forma possível. Abraço.
Olá, preciso de uma orientação. Tenho um flat em uma praia que fica sob os cuidados de uma Administradora, e eu sou “poolista” desta unidade, ou seja, eu recebo um valor mensal e a empresa cuida do resto colocando alugando e vendendo as díarias nas redes hoteleiras. Em fevereiro de 2017, recebi da administradora o extrato para declaração do meu imposto de renda. Como li que eu era isenta, achei que não precisava de lançar nada, já que o valor é de R$950,00, logo entendi que eu estava isenta, equivocadamente. Então cai na malha fina, e agora estou apurando o que tenho que fazer para sair da malha fina. Descobri então que a empresa me pagou apenas 11 meses dos aluguei, que seria R$10.450,00, porém ela declarou R$12350,00 o que corresponderia ao pagamento de 13 meses, o que não procede. Entrei em contato várias vezes com a administradora, para me enviar os comprovantes de depósitos, durante mais de 3 meses, e ela não se posiciona. Entao farei a declaração retificadora por minha conta. Ao lançar o valor acima de R$10,450,00 terei que pagar cerca de R$2.800,00 de imposto. É isso mesmo? Meu Deus! Porém eu não consigo enviar a declaração retificadora. Mas eu não sou isenta?
Olá, Maria da Conceição! O mais adequado é você conversar com o seu contator e expor toda esta situação para resolver da melhor forma possível. Abraço.
olá. obrigado pela atenção dispensada.
isabel
olá. obrigado pela atenção dispensada.
isabel
Estou pretendendo alugar os quartos dos meus filhos que não moram mais aqui em casa. já fiz isso no evento da copa do Mundo aqui no Brasil. mas a renda foi muito aquém do esperado, estou estudando a possibilidade de alugar ate diss quartos. inclusive o meu, dependendo da situação, comoforma de complementar a minha renda, em função da crise financeira que estamos passando.
Olá, Isabel. Melhor forma de fazer esse tipo de anúncio é no https://www.airbnb.com.br/. A gente tem um artigo que ensina a anunciar lá: https://stays.net/blog/anunciar-aluguel-de-temporada/
Estou pretendendo alugar os quartos dos meus filhos que não moram mais aqui em casa. já fiz isso no evento da copa do Mundo aqui no Brasil. mas a renda foi muito aquém do esperado, estou estudando a possibilidade de alugar ate diss quartos. inclusive o meu, dependendo da situação, comoforma de complementar a minha renda, em função da crise financeira que estamos passando.
Olá, Isabel. Melhor forma de fazer esse tipo de anúncio é no https://www.airbnb.com.br/. A gente tem um artigo que ensina a anunciar lá: https://stays.net/blog/anunciar-aluguel-de-temporada/