Se você trabalha com aluguel de temporada e recebe pagamentos de pessoas físicas, provavelmente já ouviu falar do Carnê-Leão.
Essa forma de tributação costuma gerar dúvidas, mas é essencial entender como funciona para evitar possíveis problemas com a Receita Federal.
Neste artigo, você vai entender:
- O que é o Carnê-Leão e como ele funciona;
- Como calcular e pagar esse imposto;
- Quais as vantagens de abrir um CNPJ e evitar essa tributação.
Vamos lá?
Como funciona o Carnê-Leão?
O Carnê-Leão é uma forma de tributação obrigatória para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior.
No caso dos gestores de aluguel por temporada, isso significa que, se você recebe pagamentos diretamente dos seus hóspedes sem intermediação de uma empresa, precisa calcular e pagar esse imposto mensalmente.
Isso acontece porque a Receita Federal considera essa renda como um rendimento tributável, e o recolhimento deve ser feito pelo próprio contribuinte, sem retenção na fonte.
Mas atenção: se os pagamentos forem feitos por meio de uma empresa com CNPJ, como uma administradora de imóveis ou uma plataforma de intermediação que já recolhe impostos, o Carnê-Leão não se aplica. Inclusive, essa é uma das vantagens para quem já tem um CNPJ aberto e atua no mercado com uma empresa formalizada.
Além disso, é importante manter registros detalhados de todos os recebimentos, pois a Receita Federal pode solicitar comprovações de renda no momento da declaração anual do Imposto de Renda.
Como é feito o cálculo do Carnê-Leão?
O cálculo do Carnê-Leão segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, ou seja, quanto maior o valor recebido no mês, maior será a alíquota aplicada.
A receita é somada mensalmente e a tributação varia de acordo com o valor total, a partir seguinte tabela:
- Até R$ 2.259,20: isento
- De R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65: 7,5%
- De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15%
- De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5%
- Acima de R$ 4.664,68: 27,5%
Por exemplo, se você teve faturamento de R$ 5.000,00 em razão do aluguel de temporada, parte desse valor será tributado em cada faixa da tabela, e o imposto devido será calculado sobre a alíquota de referência.
Por isso, é importante estar atento aos seus rendimentos para não ter surpresas com o pagamento do imposto.
Já as despesas dedutíveis, como taxas de administração e eventuais gastos com manutenção do imóvel, podem ser abatidas na declaração final do Imposto de Renda, reduzindo o valor total a pagar.
Qual é o valor do Carnê-Leão?
O valor do Carnê-Leão dependerá da sua receita mensal. Para descobrir quanto você precisa pagar, você deve:
- Somar todos os rendimentos recebidos no mês;
- Aplicar a tabela progressiva;
- Descontar o valor do INSS, caso aplicável, e outras deduções permitidas.
A Receita Federal disponibiliza um sistema chamado “Programa Carnê-Leão”, que faz esse cálculo automaticamente e já gera a DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagamento.
Fique atento ao prazo de pagamento para evitar multas e juros. O imposto deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento dos rendimentos.
Como gerar o Carnê-Leão 2025?
É importante lembrar que o não pagamento do Carnê-Leão pode gerar complicações fiscais.
A Receita Federal pode identificar inconsistências na sua declaração de Imposto de Renda e aplicar penalidades, além de exigir o pagamento retroativo dos impostos devidos.
Manter a regularidade fiscal evita problemas futuros e garante maior segurança na gestão do seu negócio.
Para emitir e pagar o Carnê-Leão em 2025, siga este passo a passo:
- Acesse o portal e-CAC no site da Receita Federal.
- Entre no sistema do Carnê-Leão Web.
- Registre seus rendimentos mensais.
- O sistema calcula o imposto devido com base na tabela progressiva.
- Gere a DARF e faça o pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
Lembre-se de que é essencial manter o controle dos pagamentos para evitar multas e juros. Outro ponto importante é que as informações do Carnê-Leão serão utilizadas na Declaração de Imposto de Renda anual e, por isso, precisam estar organizadas.
Caso você não pague no prazo, a Receita Federal pode aplicar multas de até 20% sobre o valor devido, além da incidência de juros mensais baseados na taxa Selic.
Agora, se você quer evitar essa burocracia e encontrar uma forma de pagamento de impostos mais vantajosa, um bom caminho é abrir um CNPJ para a sua empresa de aluguel de temporada.
Vantagens de ter um CNPJ para aluguel de temporada
Se você quer profissionalizar a gestão de imóveis e evitar a burocracia do Carnê-Leão, abrir um CNPJ pode ser uma excelente alternativa.
Com um CNPJ, você pode optar por regimes tributários mais vantajosos, como o Simples Nacional, e pagar impostos menores sobre os seus rendimentos.
Além da redução tributária, ter um CNPJ pode proporcionar acesso a melhores condições bancárias, como linhas de crédito para expansão do seu negócio e taxas mais vantajosas em operações financeiras.
Além disso, um CNPJ permite que você emita notas fiscais, tenha mais segurança jurídica e facilite o crescimento do seu negócio.
Outro ponto importante é que, ao operar como empresa, você pode escalar sua operação e gerenciar múltiplos imóveis de forma profissional.
Para isso, uma boa sugestão é utilizar um software especializado que auxilie na gestão 360 do seu portfólio de imóveis e no crescimento do seu negócio.
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Perguntas frequentes sobre o Carnê-Leão
O Carnê-Leão é um imposto obrigatório para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas, como acontece com frequência no aluguel por temporada. O cálculo segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, e o pagamento deve ser feito mensalmente via DARF, gerado no portal da Receita Federal. Se os recebimentos forem via CNPJ, o imposto não se aplica.
O Carnê-Leão deve ser pago por quem recebe rendimentos de pessoas físicas ou do exterior, como aluguéis diretos de imóveis por temporada. Assim, gestores de imóveis que atuam sem CNPJ e recebem pagamentos sem intermediação de empresas devem recolher o imposto mensalmente, conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda.
O limite de isenção do Carnê-Leão é de R$ 2.259,20 por mês. Quem recebe até esse valor em rendimentos de pessoas físicas não precisa pagar o imposto. Acima desse montante, a tributação segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas de 7,5% a 27,5%.
Sim! Ter um CNPJ pode reduzir sua carga tributária, permitir a emissão de notas fiscais e facilitar o crescimento do seu negócio. Além disso, a gestão profissional ajuda a atrair mais hóspedes e a otimizar seus ganhos.
