Apesar de ser algo recorrente, o acerto de contas com a Receita Federal costuma gerar dúvidas até mesmo entre os mais experientes. Os pontos de interrogação são ainda mais evidentes quando se trata de imposto de renda para aluguel por temporada, principalmente porque essa é uma atividade relativamente recente e há uma série de particularidades que devem ser consideradas no que se refere à tributação e declaração.
Neste artigo, vamos esclarecer as principais dúvidas para você ficar em dia com o Leão!
Declaração de imposto de renda para aluguel por temporada
Afinal, é obrigatório declarar os ganhos obtidos com o aluguel de temporada em 2022 no imposto de renda 2023?
A resposta é que depende. Você deve entregar a declaração anual do imposto de renda das pessoas físicas (DIRPF) se tiver alcançado rendimento igual ou maior do que R$28.559,70 durante o ano de 2022. Esse montante tem que considerar a soma de todas as suas fontes de renda tributáveis, como salário de CLT, serviços autônomos e aluguel por temporada.
Se o seu rendimento total não alcançar o valor mínimo para declaração, ainda é necessário conferir no site da Receita Federal se você se enquadra em outro critério de obrigatoriedade.
Lembre-se de que a forma mais segura de fazer a sua declaração de imposto de renda é com o apoio de um profissional de contabilidade. A declaração serve para a Receita Federal avaliar se o seu ganho de patrimônio está conforme a legislação, fazendo, inclusive, monitoramento de algumas transações. Por isso, as informações registradas não podem deixar margens para dúvidas.
Tributação: recolhimento de imposto de renda para aluguel de temporada
Em se tratando de imposto de renda para aluguel de temporada, outra dúvida comum de gestores e anfitriões se refere à forma de recolhimento. Nesse aspecto, estamos colocando em perspectiva a tributação mensal – que varia conforme a natureza das pessoas envolvidas na transação.
Isso significa que você precisa se atentar ao método adequado de pagamento do imposto de renda, que difere se os seus rendimentos forem como pessoa física ou pessoa jurídica. Explicamos tudo a seguir!
Pessoa física alugando para pessoa física ou estrangeiros
Se você recebe o valor dos aluguéis como pessoa física, ou seja, usando os seus dados de CPF e a sua conta corrente pessoal, o cálculo do imposto de renda mensal deve ser feito por meio do Carnê Leão Web.
Dentro da plataforma, você só precisa informar os rendimentos e as despesas relativas ao mês em questão. O cálculo do imposto acontece de forma automática e, então, o sistema gera o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para que você possa efetuar o pagamento.
A tributação é feita de forma proporcional ao valor recebido, seguindo uma tabela progressiva oficial. Veja a tabela válida para o IR 2023, ano-calendário 2022:
Detalhes importantes!
- Pagamentos recebidos de hóspedes pessoas físicas por meio de plataformas como Airbnb, Booking e Decolar devem ser incluídos no cálculo do imposto.
- Anfitriões que fazem a gestão de imóveis por temporada para terceiros só precisam calcular imposto sobre o percentual que receberam do aluguel.
Despesas dedutíveis do imposto de renda
A operação do aluguel de temporada pode envolver custos elevados. Nesse sentido, alguns proprietários se questionam sobre os tipos de despesas que podem ser deduzidas do rendimento no momento do cálculo do imposto de renda. Veja quais são:
- Valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento (IPTU do imóvel, taxas de cartórios e outros).
- O aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.
- Despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento (taxa da plataforma de hospedagem, taxa de emissão de boletos e outros).
- Despesas de condomínio.
Uma informação relevante é que só são válidas para dedução do seu imposto de renda despesas sobre as quais você tenha tido ônus financeiro direto. Ou seja, se você faz a gestão de um imóvel para terceiros, você deve declarar o seu percentual de rendimentos e deduzir apenas as despesas pagas com o seu dinheiro.
Se você tem dúvidas em relação à dedução de despesas, não corra riscos! Procure um contador e se informe.
Pessoa jurídica alugando para pessoa física ou jurídica
Pessoas jurídicas que administram empresas voltadas ao aluguel de temporada também precisam pagar imposto de renda. Nesse caso, é necessário ter um CNPJ registrado e se enquadrar em um regime de tributação, que deve ser escolhido com o suporte de um profissional de contabilidade.
Existem quatro opções de regime de tributação, cujas particularidades explicamos a seguir!
- Microempreendedor individual (MEI): esse é o regime em que os impostos são mais baixos. Em 2022, o valor mensal da DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional) do MEI foi de apenas R$66,60. Porém, só é possível registrar empresas como MEI em determinadas atividades. Há algumas opções para enquadramento de negócios de aluguel por temporada – consulte seu contador!
- Simples Nacional: regime simplificado em que, usualmente, o anfitrião vai ser enquadrado no Anexo III (tributação entre 6% a 33%) ou Anexo V (tributação entre 15,5% a 30,5%). Todos os tributos já estão considerados nessas respectivas faixas de alíquota.
- Lucro Presumido: regime em que o anfitrião terá uma tributação entre 11,3% e 14,5%, considerando os impostos de IR, CSLL, PIS e COFINS. Em alguns casos, pode ser mais vantajoso tributariamente do que o Simples Nacional.
- Lucro Real: esse costuma ser um regime para empresas de médio e grande porte. No Lucro Real, a pessoa jurídica terá uma tributação de 9,25% de PIS/COFINS sobre o faturamento, podendo abater créditos de determinados custos com o imóvel. Também incidirá uma tributação de 34% de IRPJ/CSLL sobre o Lucro Fiscal, da qual poderão ser deduzidas despesas intrinsecamente ligadas à atividade da empresa. Quando a empresa tiver prejuízo fiscal, não haverá a tributação de 34% de IRPJ/CSLL.
Gestão de imóveis para terceiros
Os gestores de aluguel por temporada que administram imóveis de outros proprietários também podem se enquadrar em qualquer um dos regimes de tributação mencionados acima. A diferença, em relação aos anfitriões que detêm a propriedade dos imóveis, é que só serão recolhidos tributos sobre o faturamento proveniente das suas atividades.
Para garantir o cálculo correto dos impostos, é essencial separar os rendimentos de cada pessoa envolvida na transação, como gestor e proprietário, utilizando contas bancárias separadas.
Além disso, os gestores devem entregar anualmente Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), exigida de pessoas jurídicas que atuam com aluguel de imóveis.
Se você quer se aprofundar mais em imposto de renda para aluguel por temporada, confira o ebook que produzimos em parceria com o contador e especialista tributário, Renato Correia. Acesse agora o Guia de tributação para aluguel de temporada!
34 respostas
Olá amigos bom dia, tudo bem? Tenho um apto financiado pelo Bradesco, que por ser na Região do Lagos, no rio de janeiro, que eu alugo por temporada pelo Booking e Airbnb… Ja entendi que os valores recebido do Booking que tem CNPJ no Brasil, deve se ser lançado mensalmente no Carnê Leão, assim como o Airbnb também, mas este como recebido do Exterior porque não tem CNPJ.. Mas o que gostaria de saber é se posso deduzir o valor da Prestação do financiamento deste Apto, uma vez que ele eh usado quase 100% para aluguel de temporada.. Agradeço pela atenção.
Recebo aluguel por temporada de um apto através de uma plataforma digital. cito como exemplo 3 locações num determinado mês de 30 dias, totalizando 18 dias, 12 fica fechado, como é feito o cálculo para deduzir IPTU e Condominio do valor recebido de aluguel no mês?
Olá. Tenho dois apartamentos, em estados diferentes. Moro em um e frequento regularmente o outro, mas NÃO alugo nenhum dos dois. Sei que não preciso declarar renda do imóvel onde moro, mas devo declarar rendimento do segundo imóvel (que frequento regularmente mas NÃO alugo?
Tenho dois contratos de alugueis com o mesmo locador (CPF) que somados tenho que utilizar a tabela progressiva do IR, nesse caso o fato gerador é o contrato mas por se tratar de serem 2 contratos o valor soma ou não? Uma vez que se utiliza o regime de caixa para o pagamento desses alugueis.
Bom dia!!!! Gostaria de uma orientação….o carnê-leão está requerendo o lançamento do CPF do responsável pelo pagamento agora em 2023… antes essa informação não era requerida… qual é a orientação no caso das locações através de plataformas como a Airbnb, em que não temos a informação do CPF do hóspede?
Ana Cardoso, estou com o mesmo problema que você, inclusive, por falta desta informação, ainda não declarei os ganhos de janeiro. Já pesquisei em tudo que é lugar e nada… caso tenha conseguido alguma informação, por favo, compartilhe comigo. Também o farei, caso eu consiga esta informação.
Também estava com essa dúvida, e ainda estou um pouco inseguro, mas você consegue registrar a receita sem o CPF. Basta deixar o campo em branco. Isso indica que, ao menos por enquanto, o preenchimento é facultativo.
Um pergunta, o dinheiro que entra não é lucro, no caso desconta-se condomínio, luz, água etc. Eu posso declarar apenas o lucro ou tenho que declarar tudo. Porque inclusive tem meses que o Apto pode dar prejuízo caso se pague importo sobre todo o montante.
]
Olá, Augusto! Perdão pela demora e sim, tem que declarar o imposto apenas sobre o lucro.
A cobrança de impostos municipais sobre a locação de imóveis é absolutamente ILEGAL, e não deve ser tratada como uma tendência. A mando do setor hoteleiro – ou por simples interesse em explorar os proprietários locadores – vários municípios já tentaram cobrar ISS sobre a locação, mas tiveram que recuar. Como exemplo, cito o caso do município de Ubatuba (SP), onde essa sanha arrecadatória começou e já acabou. Nenhum proprietário locador de imóvel é obrigado a abrir empresa ou a transformar residências em empresas de hospedagens – a menos que queira perder o status de propriedade privada, pagar ISS e ter as milícias municipais como ‘sócias’ do seu negócio…
Olá, Ricardo! O ideal é que você converse com o seu contador e definam a forma mais adequada de acordo com o seu caso.
Bons negócios!
Olá! Sobre aluguéis recebidos de pessoa física através do Airbnb, todos os contadores orientam a utilizar o carnê Leão… e o primeiro campo que aparece para ser informado é o CPF (!!!???). Aí não serve, né!?… pois a pessoa é um estrangeiro… e não tem CPF.
Como fazer?
Olá, Ricardo! O ideal é que você converse com o seu contador e definam a forma mais adequada de acordo com o seu caso.
Bons negócios!
o valor nao é de 1.900.00 ao mês ?
Ou a sima de 28.500.00 anuais?
Olá Monica,
O valor é R$ 1.903,00 mês ou R$ 28.000, 00 anuais. Aconselhamos sempre que essa declaração seja feita com a ajuda de um contador, para sua maior segurança.
Obrigado por seguir o nosso conteúdo! Abraços!
Bom dia!
Além das despesas dedutíveis já citadas aqui, na hipótese do bem ser financiado eu posso abater o valor da parcela do financiamento na declaração?
o valor nao é de 1.900.00 ao mês ?
Ou a sima de 28.500.00 anuais?
Olá Monica,
O valor é R$ 1.903,00 mês ou R$ 28.000, 00 anuais. Aconselhamos sempre que essa declaração seja feita com a ajuda de um contador, para sua maior segurança.
Obrigado por seguir o nosso conteúdo! Abraços!
Boa noite.
Alugo um apartamento por temporada ( tenho anúncio no Airbnb e no Booking). Os hóspedes do Booking (maioria das minhas reservas) eu registro os pagamentos via aplicativo PagSeguro, ou seja, cartão de crédito. Mas raramente tive um mês que os valores recebidos efetivamente ultrapassaram o limite de R$ 1.903,98, considerando que o dinheiro só cai na minha conta após 40 dias. Dessa forma o montante que recebo varia de um mês para o outro. Como proceder nesse caso? Devo usar o carnê leão mensal mesmo sem ter imposto a recolher?
Olá, Marcos! O ideal é que você converse com o seu contador para garantir que você faça o processo correto. Abraço!
Boa noite!
Obrigado pelo retorno!
Boa noite.
Alugo um apartamento por temporada ( tenho anúncio no Airbnb e no Booking). Os hóspedes do Booking (maioria das minhas reservas) eu registro os pagamentos via aplicativo PagSeguro, ou seja, cartão de crédito. Mas raramente tive um mês que os valores recebidos efetivamente ultrapassaram o limite de R$ 1.903,98, considerando que o dinheiro só cai na minha conta após 40 dias. Dessa forma o montante que recebo varia de um mês para o outro. Como proceder nesse caso? Devo usar o carnê leão mensal mesmo sem ter imposto a recolher?
Olá, Marcos! O ideal é que você converse com o seu contador para garantir que você faça o processo correto. Abraço!
Boa noite!
Obrigado pelo retorno!
Olá, preciso de uma orientação. Tenho um flat em uma praia que fica sob os cuidados de uma Administradora, e eu sou “poolista” desta unidade, ou seja, eu recebo um valor mensal e a empresa cuida do resto colocando alugando e vendendo as díarias nas redes hoteleiras. Em fevereiro de 2017, recebi da administradora o extrato para declaração do meu imposto de renda. Como li que eu era isenta, achei que não precisava de lançar nada, já que o valor é de R$950,00, logo entendi que eu estava isenta, equivocadamente. Então cai na malha fina, e agora estou apurando o que tenho que fazer para sair da malha fina. Descobri então que a empresa me pagou apenas 11 meses dos aluguei, que seria R$10.450,00, porém ela declarou R$12350,00 o que corresponderia ao pagamento de 13 meses, o que não procede. Entrei em contato várias vezes com a administradora, para me enviar os comprovantes de depósitos, durante mais de 3 meses, e ela não se posiciona. Entao farei a declaração retificadora por minha conta. Ao lançar o valor acima de R$10,450,00 terei que pagar cerca de R$2.800,00 de imposto. É isso mesmo? Meu Deus! Porém eu não consigo enviar a declaração retificadora. Mas eu não sou isenta?
Olá, Maria da Conceição! O mais adequado é você conversar com o seu contator e expor toda esta situação para resolver da melhor forma possível. Abraço.
Olá, preciso de uma orientação. Tenho um flat em uma praia que fica sob os cuidados de uma Administradora, e eu sou “poolista” desta unidade, ou seja, eu recebo um valor mensal e a empresa cuida do resto colocando alugando e vendendo as díarias nas redes hoteleiras. Em fevereiro de 2017, recebi da administradora o extrato para declaração do meu imposto de renda. Como li que eu era isenta, achei que não precisava de lançar nada, já que o valor é de R$950,00, logo entendi que eu estava isenta, equivocadamente. Então cai na malha fina, e agora estou apurando o que tenho que fazer para sair da malha fina. Descobri então que a empresa me pagou apenas 11 meses dos aluguei, que seria R$10.450,00, porém ela declarou R$12350,00 o que corresponderia ao pagamento de 13 meses, o que não procede. Entrei em contato várias vezes com a administradora, para me enviar os comprovantes de depósitos, durante mais de 3 meses, e ela não se posiciona. Entao farei a declaração retificadora por minha conta. Ao lançar o valor acima de R$10,450,00 terei que pagar cerca de R$2.800,00 de imposto. É isso mesmo? Meu Deus! Porém eu não consigo enviar a declaração retificadora. Mas eu não sou isenta?
Olá, Maria da Conceição! O mais adequado é você conversar com o seu contator e expor toda esta situação para resolver da melhor forma possível. Abraço.
olá. obrigado pela atenção dispensada.
isabel
olá. obrigado pela atenção dispensada.
isabel
Estou pretendendo alugar os quartos dos meus filhos que não moram mais aqui em casa. já fiz isso no evento da copa do Mundo aqui no Brasil. mas a renda foi muito aquém do esperado, estou estudando a possibilidade de alugar ate diss quartos. inclusive o meu, dependendo da situação, comoforma de complementar a minha renda, em função da crise financeira que estamos passando.
Olá, Isabel. Melhor forma de fazer esse tipo de anúncio é no https://www.airbnb.com.br/. A gente tem um artigo que ensina a anunciar lá: https://stays.net/blog/anunciar-aluguel-de-temporada/
Estou pretendendo alugar os quartos dos meus filhos que não moram mais aqui em casa. já fiz isso no evento da copa do Mundo aqui no Brasil. mas a renda foi muito aquém do esperado, estou estudando a possibilidade de alugar ate diss quartos. inclusive o meu, dependendo da situação, comoforma de complementar a minha renda, em função da crise financeira que estamos passando.
Olá, Isabel. Melhor forma de fazer esse tipo de anúncio é no https://www.airbnb.com.br/. A gente tem um artigo que ensina a anunciar lá: https://stays.net/blog/anunciar-aluguel-de-temporada/