Quem gerencia imóveis que são alugados, e quer alcançar a melhor rentabilidade possível, não pode ter dúvidas sobre como calcular o valor de aluguel do seu imóvel.
Afinal, a precificação certa é a chave para conseguir uma boa base de clientes e destravar as oportunidades de lucro.
Isso vale tanto para aluguel em contratos de longa duração quanto para aluguel por temporada. Em ambos os casos, o preço faz toda a diferença na atração de clientes.
Mas é preciso dizer que não existe fórmula pronta. Cada gestor de imóveis deve seguir boas práticas e observar uma série de critérios para definir o preço do aluguel e fazer ajustes no momento mais adequado.
Felizmente, hoje temos indicadores que ajudam a ter uma noção clara de quanto o mercado tem cobrado e dos fatores que influenciam na procura.
Para entender melhor sobre o assunto, siga a leitura!
Como se calcula o valor do aluguel de um imóvel?
Como falamos na introdução deste artigo, antes de definir um valor de aluguel, o gestor do imóvel deve considerar vários fatores, como localização, tamanho do imóvel, estado de conservação e oferta/demanda. Entenda melhor a seguir:
- Localização: um dos principais fatores é o “onde”. Se o imóvel está localizado em uma área nobre, em que a média dos alugueis tende a ser maior, é possível cobrar um preço mais alto, em comparação com imóveis de mesmo padrão situados em outras regiões.
A localização também ajuda a entender se é melhor apostar no aluguel convencional ou de temporada. Em regiões turísticas ou com alto fluxo de viajantes por negócios, por exemplo, a locação por temporada costuma ser mais rentável;
- Tamanho do imóvel: existem índices importantes (que veremos ao longo deste conteúdo) que ajudam na estratégia de precificação do aluguel com base em metro quadrado. Trata-se de uma medida bem objetiva e prática;
- Estado de conservação: a idade e a conservação do imóvel também entram na conta. Uma propriedade construída ou reformada recentemente tende a ter um aluguel mais caro.
No caso do aluguel por temporada, em que os imóveis são mobiliados e equipados, as comodidades oferecidas também entram na conta do valor da diária.
- Oferta e demanda: da mesma forma, questões de sazonalidade e de flutuação da demanda devem contar. No caso de aluguel de temporada, os feriados maiores, como Natal, Ano Novo e Carnaval, fazem o aluguel ficar mais caro, principalmente em cidades turísticas.
Quanto cobrar de aluguel residencial?
A resposta para essa pergunta depende da modalidade de locação que você deseja trabalhar. Por convenção, o aluguel convencional fica entre 0,5 % a 1% do valor total do imóvel. Já no aluguel por temporada, o ideal é adotar uma precificação dinâmica, também conhecida como revenue management.
De forma geral, também existem outros fatores que devem influenciar no cálculo do aluguel:
- Considere o tipo de imóvel: é uma casa? Ou um apartamento? Analise o tipo de imóvel e a complexidade para gerenciá-lo;
- Perfil do público-alvo: conheça bem seu público e entenda a sensibilidade desse perfil de cliente com relação a valores;
- Comparação com imóveis semelhantes: é importante também fazer uma pesquisa no mercado imobiliário para verificar quais valores estão sendo ofertados, tanto em locação convencional como por temporada, com aluguel por diária.
- Fatores dinâmicos: esse tópico é específico para aluguel de temporada e inclui questões como taxa de ocupação e antecedência de reserva.
Qual a base de cálculo para aluguel?
Como vimos, a base de cálculo do valor do aluguel é determinada a partir de fatores como localização e tamanho do imóvel, comodidades e comparativos no mercado local. No aluguel de temporada, os critérios dinâmicos também são importantes.
Além disso, as correções de aluguel são indexadas por indicadores como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e, em alguns casos, o índice FipeZAP.
O IGP-M, apelidado de “inflação do aluguel”, é amplamente usado na locação convencional para reajustes devido à sua abrangência no mercado. O IPCA, por outro lado, reflete a variação da inflação oficial, sendo mais estável.
Já o FipeZAP, baseado em dados de oferta de imóveis, ajuda gestores a entenderem flutuações regionais.
Para aplicar esses índices no valor de um aluguel convencional, é preciso calcular o percentual acumulado no contrato, a fim de garantir equilíbrio entre rentabilidade e competitividade.
Como calcular IR sobre aluguel 2024?
O cálculo do Imposto de Renda (IR) sobre aluguéis segue as alíquotas progressivas para pessoas físicas, de 7,5% a 27,5%, com a consideração dos valores recebidos após deduções permitidas.
Seguem os valores atualizados a partir de fevereiro de 2024:
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Dedução |
| Até R$ 2.259,20 | Isento | Isento |
| De R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de R$ 4.664,69 | 27,5% | R$ 896,00 |
Fonte: Receita Federal.
Então, para saber quanto pagar, é preciso calcular a porcentagem em cima do valor recebido e depois subtrair com as deduções. No aluguel de temporada, o proprietário deve fazer o cáculo apenas com base no percentual que receber
Para evitar confusão, é importante que a empresa que faz a gestão do imóvel registre todas as receitas e despesas em um dashboard financeiro, inclusive o valor destinado ao proprietário.
Esse controle pode ser facilitado com a utilização de softwares que ofereçam uma área de gestão financeira, como a Stays. Se houver dúvidas, um contador pode ser seu maior aliado para manter tudo em conformidade.
Diferenças entre locação convencional e aluguel por temporada
A locação convencional é marcada por contratos de longo prazo, geralmente de 12 a 36 meses. Já o aluguel por temporada atende prazos mais curtos, de até 90 dias.
No aluguel convencional, a rentabilidade do imóvel pode ser mais baixa e existe um risco maior de inadimplência e vacância.
Por outro lado, o aluguel por temporada costuma gerar retornos mais altos em curto prazo, embora dependa de fatores como sazonalidade, taxa de ocupação e gestão ativa.
Rentabilidade no aluguel por temporada x locação convencional
Quando falamos em rentabilidade, o aluguel por temporada se destaca. Um imóvel em uma cidade turística, alugado por R$ 500 por diária, pode render mais em uma semana do que um contrato convencional de R$ 2.000 no mês.
No entanto, esse tipo de locação exige gestão eficiente, incluindo limpeza, divulgação e atenção à experiência do hóspede.
A decisão entre as modalidades de aluguel deve levar em conta o perfil e a localização do imóvel, a localização, além dos aspectos relacionados à gestão da propriedade.
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Maximize a rentabilidade com o cálculo certo do aluguel
Saber como calcular o valor do aluguel é o primeiro passo para uma gestão de sucesso de quem investe em imóveis.
Precificar abaixo do mercado pode atrair clientes rapidamente, mas compromete a rentabilidade. Por outro lado, valores muito altos aumentam o risco de vacância.
Por isso, use as ferramentas indicadas, como simuladores online, e acompanhe indicadores como IGP-M e FIPEZAP para ajustar o valor periodicamente.
No caso de aluguel por temporada, analise a concorrência e invista na precificação dinâmica. Esse acompanhamento permite ajustes estratégicos que garantem maior retorno, mantendo a competitividade.
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Perguntas frequentes sobre como calcular o valor do aluguel
Se você ainda quer saber mais, confira respostas rápidas sobre os pontos que mais geram dúvidas:
O valor inicial é negociado entre as partes com base em localização, idade do imóvel, tamanho e ajustado periodicamente por índices como IGP-M, IPCA ou FIPEZAP.
A contagem é feita com base nas noites em que se dorme no imóvel, ou seja, se o check-in ocorrer no dia 02 e o check-out no dia 05, serão três noites, portanto, 03 diárias.
A locação por temporada funciona com o locador cedendo o uso do seu imóvel para o locatário por um prazo de tempo determinado, que não pode ser superior a 90 dias.
