Antes que um corretor de imóveis alugue para temporada, por mais familiarizado que esteja com o mercado imobiliário, é preciso atenção em relação às características intrínsecas à locação de curta duração, cujo controle de aluguel difere do anual. São regras específicas impostas por proprietários, viajantes e até mesmo pelas Online Travel Agencies (como Airbnb e Booking) que devem ser levadas em consideração por imobiliárias ou corretores autônomos iniciantes nesta jornada em ascensão. O respeito às especificidades logo no começo das operações pode ser determinante para estabelecer um negócio de sucesso.
Para que um corretor de imóveis trabalhe com o mercado de temporada e desempenhe um controle de aluguel assertivo, são necessárias algumas adaptações. Destacamos as seis mais importantes abaixo:
1. Analise a sua carteira
Corretores de imóveis e imobiliárias têm vantagem competitiva em relação aos administradores de aluguel por temporada que não atuavam previamente no mercado de compra, venda ou aluguel de imóveis. Em vez de iniciarem as operações neste segmento fazendo o controle de aluguel de propriedades de alguns poucos amigos, quem já atua no meio imobiliário geralmente possui uma carteira de imóveis consolidada. O que não quer dizer, no entanto, que todas as casas e apartamentos previamente cadastradas no portfólio servem para a locação de curta duração.
Por esse motivo, uma das primeiras tarefas para que um corretor de imóveis alugue para temporada é analisar a própria carteira. Seja criterioso nessa avaliação e não sucumba à tentação de “abraçar o mundo” em uma área tão promissora. Nossa recomendação é para que separe cerca de cinco imóveis que estejam em boas condições para, então, sondar a possibilidade de alterar o formato de aluguel deles junto aos donos.
2. Escolha imóveis mobiliados, equipados e confortáveis
Na seleção das propriedades que você já gerencia, dê prioridade àquelas mobiliadas. Essa, aliás, é uma das especificidades do novo mercado de atuação que corretores e imobiliárias devem conhecer para que façam um controle de aluguel de temporada eficiente. Afinal, os viajantes ficam hospedados por um período menor e, por isso, precisam contar com um imóvel completamente equipado.
Não bastam fogão, geladeira e máquina de lavar. É preciso ir além na oferta e pensar, por exemplo, em colocar à disposição dos visitantes um secador de cabelo, uma cafeteira ou um liquidificador. Leve isso em consideração não somente em imóveis preexistentes na carteira, mas naqueles que você eventualmente possa vir a prospectar para passar a fazer a gestão do aluguel por temporada.
Indo além, também é interessante apostar na decoração para imóveis de temporada. Alguns quadros na parede podem ser suficientes para tornar uma propriedade mais familiar aos viajantes. Ao mesmo tempo em que um abajur, que pode conferir uma iluminação mais aconchegante a um cômodo, em alguns casos é determinante para fechar um negócio.
Neste post, contamos a história de um apartamento que, depois de reformado e decorado, teve aumento de 517,36% no lucro. Isso aconteceu porque, após a reforma, o valor da diária aumentou de R$ 320 para R$ 620 e a taxa de ocupação de 35% para 62%.
3. Convença quem detém o imóvel a mudar a lógica de aluguel
Costumamos dizer que a primeira “venda” de quem inicia no aluguel por temporada, principalmente corretores de imóveis ou imobiliárias, consiste em convencer os proprietários em relação à guinada de locação anual para aquela de curta duração. A menos que os donos não conheçam absolutamente nada desse meio, essa não é uma tarefa complicada, porque o próprio segmento apresenta números sólidos do quão mais vantajoso pode ser. Neste e-book, nós apresentamos uma comparação de rendimentos (em receita líquida total por mês e na arrecadação da imobiliária) e ainda trouxemos o case de sucesso da Index Gramado.
Nesse processo de negociação, você deve explicar todas as variáveis e condições da atividade. Pondere benefícios e prejuízos, que existem, como em toda escolha. É preferível ser transparente a fim de obter uma aprovação ao final para que possa exercer, finalmente, o controle de aluguel por temporada. Como argumento final, aposte em uma projeção de rentabilidade para cada imóvel em jogo. Números embasados costumam valer mais do que qualquer estratégia de persuasão.
4. Invista na fotografia dos imóveis
Diferentemente do aluguel tradicional, o aluguel por temporada acontece totalmente online. Isso quer dizer que não há a chance de o inquilino, nesse caso o hóspede, visitar a propriedade antes de confirmar a reserva. Por esse motivo, é imprescindível que corretores e imobiliárias dispostos a encarar este mercado produzam fotografias profissionais e de qualidade dos imóveis que pretendem fazer o controle de aluguel de curta duração.
Saber como tirar fotos de imóveis é uma arte que nem todo mundo domina. É claro que um e outro macete, como capturar a imagem a partir do canto de um cômodo ou valorizar a luz natural, o público em geral conhece. No entanto, levando em consideração o aspecto estratégico das fotografias, pode ser recomendado que você contrate um profissional.
Um fotógrafo saberá valorizar o que um imóvel tem de melhor e, ao mesmo tempo, suavizar aquilo que não é tão bom. Trará informação às imagens ao passo em que também não deixará para trás os detalhes cruciais de cada cômodo. Por mais que isso represente um gasto, o investimento certamente trará retorno, pois é capaz de transmitir profissionalismo por meio do anúncio. Afinal, é importante destacar-se em meio a um mar de novos anúncios que surgem diariamente na internet.
5. Monte uma equipe operacional
Diferentemente do aluguel convencional, a locação de curta duração tem algumas tarefas bem específicas, como o serviço de limpeza para aluguel de temporada. Ao passo em que o número de imóveis administrados aumenta pode ser recomendado que o corretor ou a imobiliária estabeleçam uma equipe operacional com atividades bem delegadas.
Designar funcionários responsáveis pelo check-in e check-out, faxina, pequenos reparos ou ainda manutenção de um frigobar, por exemplo, dá a garantia de que nada vai ser deixado de lado e, portanto, os hóspedes sairão satisfeitos. No começo, todas essas funções podem assustar quem inicia neste ramo, mas é válido lembrar que, como há mais trabalho com o controle de aluguel, também existe maior possibilidade de retorno financeiro ao final do mês, porque se pode cobrar mais pelo aluguel. Neste post, nós explicamos como transformar uma renda extra em uma empresa de aluguel de temporada lucrativa.
Ainda é válido lembrar que existem tecnologias especificamente desenhadas para este mercado, que podem automatizar as tarefas cotidianas que se repetem. É o caso da Stays, que desenvolveu um channel manager capaz de gerenciar essas atividades, além de fazer o controle de anúncios de OTAs e do próprio site da imobiliária. É o fim do temido overbooking em datas especiais.
6. Adote estratégias de precificação
Em vez de cobrar o aluguel por mês, corretores e imobiliárias que começam a alugar por temporada devem passar a pensar em diárias. No entanto, o valor por dia de cada reserva muda em determinadas épocas do ano, como em alta ou baixa temporada ou no momento da realização de um grande evento em determinada cidade.
Nesse sentido, é fundamental estipular estratégias de precificação para cada época. Essas regras ainda devem levar em consideração a antecedência de cada reserva. São conhecimentos de Revenue Management (RM), que os hoteleiros estão cansados de saber, mas que administradores de aluguel por temporada devem cada vez mais se atentar.
Ficou com alguma dúvida sobre o caminho que você deve trilhar para que alugue para temporada? Tem alguma sugestão sobre controle de aluguel? Vamos conversar abaixo pelos comentários.
