Tudo o que você precisa saber sobre comissão no aluguel de temporada

Divulgar o destino e o espaço, fazer check-in e check-out, limpar e manter o imóvel. São várias as tarefas que quem trabalha com locação de curta duração precisa executar com frequência. Tanto que parte dos proprietários de casas ou apartamentos anunciados para esta finalidade opta por contratar uma pessoa ou uma empresa para dar conta das atividades mediante pagamento de uma comissão para aluguel de temporada. 

No entanto, não existe apenas uma forma de fazer isso, o que gera dúvidas tanto entre proprietários, quanto administradores. Pensando nisso, neste artigo você vai conhecer as duas modalidades mais comuns de comissão no aluguel de temporada, saber qual delas pode ser mais vantajosa, conhecer a data mais comum de pagamento e ainda entrar em contato com algumas regras dessa prática. Confira:

O que é a comissão no aluguel de temporada?

É uma taxa paga pelos proprietários dos imóveis alugados por temporadas aos administradores dos espaços, sejam pessoas físicas ou jurídicas (desde empresas específicas, até agências de turismo, de apoio administrativo e imobiliárias). Em troca, esses gestores assumem todas as funções para manter as acomodações em dia para locação. 

A comissão no aluguel de temporada assemelha-se àquela praticada na locação tradicional, com a diferença de que pode ser maior porque engloba mais tarefas. Uma reportagem do jornal O Estado de São Paulo, inclusive, chamou os administradores de “corretores de Airbnb“. A matéria destacou a história de um deles, que chega a ganhar R$ 18 mil por mês com a administração de 20 imóveis na capital paulista. 

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Quais são os serviços que podem ser feitos?

Isso pode variar bastante, mas a comissão no aluguel de temporada costuma ser baseada nas seguintes tarefas: 

1. Fazer fotos e vídeos do imóvel;
2. Precificar o aluguel do espaço;
3. Criar ou editar os anúncios no site próprio e em Online Travel Agencies (OTAs);
4. Divulgar os anúncios e prospectar visitantes;
5. Manter contato com prospects e futuros hóspedes;
6. Fazer check-in e check-out;
7. Mostrar-se disponível aos viajantes e resolver os problemas que surgirem durante a estadia;
8. Gerir as reviews;
9. Garantir a limpeza de entrada e de saída do imóvel;
10. Fornecer e repor roupas de cama, toalhas e demais produtos disponibilizados na estadia, como amenities;
11. Fazer check-ups periódicos para garantir a manutenção do espaço;
12. Efetuar consultorias relacionadas a equipamentos ou mobílias;
13. Encarregar-se de serviços em gerais, como resolver problemas relacionados à internet e participar de assembleias de condomínio;
14. Pagar contas;
15. Assessoria tributária, incluindo a emissão de declaração a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob).

A revista Veja também destacou recentemente as startups que funcionam como “imobiliárias do Airbnb”. De acordo com a matéria, é comum haver planos mais básicos e mais robustos. Nesses últimos, é possível incluir, pagando a mais, serviços de decoração ou de consultoria de marketing, por exemplo. 

Quais são os modelos de comissão para aluguel por temporada mais comuns?

A comissão no aluguel de temporada é praticada, geralmente, de duas maneiras: por porcentagem ou no modelo overprice. 

No primeiro caso, administradores ganham uma parcela do que é pago pelos visitantes. Esse índice comumente varia de 15% a 50%, de acordo com os serviços contratados pelo proprietário do imóvel. Em se tratando de reservas indiretas, é preciso considerar previamente o comissionamento praticado pelas próprias OTAs. Aqui, é válido destacar que alguns administradores cobrem a comissão dos canais de venda com as suas porcentagens, enquanto outros descontam a comissão do proprietário. 

É comum, nesse modelo, que os donos dos imóveis autorizem os gestores a fazer modificações nos valores das diárias de acordo com a movimentação do mercado. Portanto, a comissão no aluguel de temporada por porcentagem facilita a prática de Revenue Management, o que impulsiona o faturamento dos dois lados. Como aspecto negativo, é válido ressaltar que, ao final de cada mês, proprietário e administrador precisam calcular o montante que será pago, já que esse valor varia. 

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Já no formato overprice, é feito um acordo entre as partes a respeito de um valor líquido e fixo que o proprietário vai receber por cada reserva. Em cima desse montante, o administrador pode praticar a comissão que quiser sem pedir autorização, inclusive, aumentando-a em dias de pico. Por exemplo: pagar sempre R$ 150 ao dono do imóvel, mas anunciar o espaço por R$ 250 e embolsar esse extra. 

Nesse caso, a comissão para aluguel de temporada é praticada acima do valor que o proprietário deseja receber sempre. Trata-se de um modelo simples, onde não há a necessidade de fazer ou conferir cálculos. Para o administrador, a prestação de contas também costuma ser mais simples. 

Porém, a desvantagem do tipo overprice e atestada em dias de pouco movimento, quando há pouca flexibilidade. Também é um modelo que não permite que seja feito revenue management de maneira intensa. 

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Quais são as regras existentes?

Administradores de aluguel por temporada precisam ter registro como corretores de imóveis em algum Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Isso implica o pagamento de uma taxa e de anuidade. Para se ter ideia, em São Paulo, esses valores giram em torno de R$ 633 e R$ 2.533, respectivamente, segundo esta matéria da Folha de S.Paulo. 

Atento ao mercado, o CRECI-SP incluiu na tabela referencial de honorários um valor de comissão para aluguel de temporada: 30% sobre o valor recebido. O órgão se baseia na Lei 8.245/1991, que é a matéria geral sobre aluguel no Brasil. 

Por conta da ausência de legislação específica, é comum encontrar pessoas que se baseiam no Conselho para estipular, por exemplo, a data do acerto de contas entre administrador e proprietário. Foi o que disse o responsável por uma administradora com cerca de 200 imóveis na região de Caldas Novas e Rio Quente (GO) neste artigo do Alugue Temporada. O repasse ao dono do imóvel é feito até o quinto dia útil de cada mês, junto com os detalhes de quem alugou cada imóvel e valores. 

Apesar de menos comum, há também o fluxo contrário: o proprietário recebe os valores dos aluguéis e repassa ao administrador. Independentemente de quem paga quem, o que é importante nesse momento é a transparência. Afinal, essa é uma relação em que deve haver confiança de ambos os lados. 

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Com um software para aluguel de temporada, é possível acompanhar de perto o trabalho do administrador. Isso porque que a tecnologia permite ao proprietário acessar a prestação de contas e o calendário de reservas, por exemplo. Isso acontece de forma online por meio de um login para uma extranet no site do administrador. 

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Além disso, cálculo de comissão, repasse e criação de relatórios podem ser automatizados. Assim, todo o processo se torna mais simples, transparente e assertivo por meio do Sistema Stays. 

Qual é a sua experiência com comissão no aluguel de temporada? Possui alguma dúvida? Vamos continuar a conversa no espaço abaixo dos comentários.