Se não aconteceu com você, é provável que já tenha ouvido a história de alguém que já foi proibido pelo condomínio de praticar o aluguel de temporada. As reclamações são constantes em algumas localidades do Brasil, principalmente durante a alta temporada, quando a ocupação dos imóveis é maior.
A rotatividade de viajantes em casas ou apartamentos alugados por curtos períodos costuma incomodar os moradores, mas a prática é completamente legal no país. Ainda assim, existem síndicos que ameaçam proibir o aluguel por temporada em determinados condomínios, sendo contrários, principalmente, ao Airbnb. A seguir, explicamos o que pode ser feito nesse caso, além de fornecermos dicas para evitar tal situação. Veja:
Condomínio e aluguel de temporada: o que diz a lei brasileira
Antes de mais nada, é preciso reforçar a jurisprudência no Brasil. As especificações sobre locação por temporada estão descritas no artigo 48 da Lei 8.245 de 1991, que diz:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Não se trata necessariamente, portanto, de hospedagem, sendo mantida a finalidade residencial que consta em inúmeras convenções de condomínios. Em outras palavras, o aluguel por temporada pode ser praticado por pessoa física ou jurídica patrimonial, que são empresas abertas por famílias para administrar seus bens.
Nesse contexto, é como se o proprietário transferisse a posse do seu imóvel ao visitante por até três meses mediante pagamento. A formalização pode acontecer diretamente entre turista e dono do imóvel ou indiretamente com a participação de um prestador de serviços regulamentado, como uma imobiliária ou as próprias Online Travel Agencies (OTAs).
Além disso, o aluguel de temporada atende às prerrogativas inerentes ao direito de propriedade e “compropriedade” (assim chamado o direito do condômino), que são usar, fruir e livremente dispor de sua unidade (Código Civil, art. 1335, I, c/c art. 49, da Lei nº 8.245/91), segundo destacou este anfitrião em um fórum do Airbnb.
Como agir se o síndico proibir o aluguel por temporada
Mesmo com o respaldo da legislação, alguns condomínios questionam o aluguel por temporada. Alguns deles, inclusive, chegam à situação extrema de proibir a atividade, o que acaba por envolver a cobrança de multas em caso de descumprimento. Veja o que pode ser feito por proprietários, administradores ou imobiliárias:
1. Converse com o síndico
Caso ainda não tenha tido a oportunidade, peça para conversar pessoalmente com o administrador do condomínio. Aplicativos de mensagens de texto ou e-mail costumam ser pouco efetivos em situações como essa.
Explique os funcionamentos tanto do aluguel por temporada, quanto de OTAs como o Airbnb, que funcionam como meio e não como fim. Diferencie o aluguel da hospedagem, sem deixar de mencionar a legislação que mencionamos anteriormente. Também utilize palavras que pertencem ao universo do inquilinato, como locador, locatário, inquilino, aluguel etc.
2. Participe das reuniões do condomínio
Espalhe a sua mensagem para os demais moradores do condomínio onde existem queixas a respeito do aluguel por temporada. Mostre-se disposto a ouvir as reclamações de maneira empática antes de falar, por mais injustiçado que você esteja se sentindo.
Além de repetir o que você já disse ao síndico, destaque que você, enquanto proprietário, se responsabiliza pelas ações dos inquilinos temporários. Enfatize que os visitantes não sobrecarregam a estrutura nem ameaçam a convivência, porque conhecem as normas existentes por meio de você.
Além disso, também é válido explicar que proibir o aluguel por temporada pode desvalorizar o patrimônio de todos os proprietários. Isso porque há investidores que adquirem imóveis pensando exatamente no retorno financeiro possível por meio da locação por temporada. Aluguéis residenciais rendem infinitamente menos, como você deve saber.
Por fim, caso o síndico proíba o aluguel por temporada e o juizado reverta a decisão, o que é bastante provável, o condomínio terá de compensar o proprietário pela perda dos aluguéis. Esse é outro aspecto que você pode comentar na reunião.
3. Peça para o assunto ser votado em assembleia
Se não houver consenso, solicite que a questão seja votada entre os moradores. Essa ação minimiza as chances de a proibição ser defendida apenas pelo síndico. Lembre-se de pedir o lançamento do resultado em ata a fim de haver a documentação da decisão.
4. Dirija-se a um juizado de pequenas causas
Em caso de perda no âmbito da convenção do condomínio, é chegado o momento de dirigir-se a um juizado especial cível. Em algumas cidades, esse local também é conhecido por tribunal de pequenas causas.
Procure o setor de “redução a termo” e solicite que os servidores peticionem um processo contra o condomínio. Você não precisará gastar nada para isso, nem terá de contratar um advogado até a sentença. De qualquer forma, um profissional do Direito poderá embasar melhor o pedido em relação à lei e, inclusive, checando decisões recentes sobre a temática.
Dicas para prevenir reclamações e proibição
As chances de o condomínio proibir o aluguel de temporada são menores se você expor as regras de convivência aos visitantes e garantir que eles cumpram-nas. Caso os turistas não possam utilizar a piscina ou a churrasqueira, por exemplo, cabe a você explicar a situação.
É possível publicizar esse tipo de informação por meio de um welcome book para hóspedes de temporada. Também é válido destacar as exigências no seu anúncio.
Além disso, é bastante estratégico estabelecer um contrato com os visitantes, mesmo que você alugue por meio das OTAs. O Airbnb, por exemplo, autoriza que isso seja feito. Explique aos viajantes que se trata de uma exigência do condomínio.
Com o contrato, você terá uma prova irrefutável de que se trata de locação por temporada e, portanto, está agindo de maneira legal conforme a Lei do Inquilinato. O documento também pode assegurar, em juízo, a continuidade da prática do aluguel por temporada da forma com que você vem fazendo até a decisão final do juiz.
Você já foi alvo de algum tipo de queixa ou proibição do aluguel de temporada em seu condomínio? Ainda possui alguma dúvida sobre esse assunto? Vamos continuar a conversa pelo espaço abaixo dos comentários.
Com relação a limitar o número de pessoas dentro do apartamento através do Regimento do Condomínio. É algo amparado legalmente? Ex: determinar que um imóvel de 2 quartos poderá ser ocupado por no máximo 4 pessoas.
Oi, Pete! Tudo bem? Não existe nenhuma legislação quanto a isso. Mas isso normalmente é ditado pelo regimento do condomínio. Verifique um melhor acordo entre você e a sindicatura. Sucesso nas locações!
Parabéns, estou adorando as dicas
Interesantíssimo, parabéns!