Sabe-se que corretores de imóveis podem atuar com compra, venda e aluguel de imóveis. No entanto, mais recentemente, esse perfil profissional também tem passado a atuar com a locação por temporada, inclusive amparados por lei específica (veja aqui a legislação da locação por temporada). Você conhece as responsabilidades que um corretor ou imobiliária têm diante desse mercado específico para obter bons resultados?
A locação por temporada
As particularidades da locação por temporada estão presentes no artigo 48 da Lei 8.245 de 1991, que indica:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Em outras palavras, significa que o aluguel por curtos períodos de tempo pode ser administrado tanto por pessoa física quanto pessoa jurídica patrimonial (pessoa jurídica patrimonial diz respeito, por exemplo, as empresas abertas por famílias para administrar seus bens), que transfere a posse do seu imóvel a outra pessoa mediante pagamento. Há uma ressalva para que não sejam extrapolados 90 dias. A formalização pode ser feita diretamente entre locatário e inquilino, mas também pode haver intermédio a partir da prestação de serviços regulamentada, como com o corretor de imóveis.
Responsabilidades atuais do corretor que trabalha com aluguel de temporada
Conforme consta na própria data da legislação, o aluguel de temporada não é uma prática recente. O que acontece é que, após 27 anos, houve uma reinvenção da atividade com a consolidação da internet e, principalmente, de sites com o Airbnb. Esse pano de fundo deve servir como um alerta para que corretores de imóveis e imobiliárias se adequem aos novos tempos. Veja as principais recomendações abaixo:
1. Saber escolher os imóveis “certos”
A legislação da locação por temporada não obriga que os imóveis sejam mobiliados, mas é evidente que, se você não equipar a casa ou apartamento que pretende anunciar, não terá um número elevado de reservas. Apesar de os tribunais brasileiros não configurarem o aluguel de temporada como hospedagem em decisões recentes, a prática se assemelha e muito.
Por isso, a carteira do corretor de imóveis que pretende trabalhar dessa forma precisa ser composta por opções não só com mobília, mas com todos os itens que confiram conforto à estadia, desde amenities até uma cafeteira, por exemplo. Um exemplo bastante claro dessa exigência consiste na movimentação recente do Airbnb, que lançou o selo de verificação Airbnb Plus, onde estão concentradas as propriedades mais aconchegantes.
2. Oferecer serviços agregados
Olhe para o seu menu de imóveis a serem trabalhados e escolha com estratégia aqueles que terão melhor performance na locação por temporada. Caso ainda não possua uma cartela consolidada, converse com amigos ou familiares a respeito da possibilidade de eles passarem a alugar algum imóvel que tenha o perfil.
Você pode sugerir para que eles deixem na sua mão o aluguel de uma propriedade mobiliada e, em contrapartida, responsabilizar-se por preenchê-las com itens menores, como xampu e cápsulas de café a cada nova reserva. Lembre-se que é possível cobrar mais pela reserva de um imóvel completo e, consequentemente, a sua comissão será maior.
Caso já ofereça esse tipo de conforto aos visitantes e queira expandir, pense em passar a sugerir passeios turísticos, se estiver posicionado em uma cidade com apelo para tal. Quem faz isso muito bem é a Index Gramado, cuja história você pode ler aqui.
3. Estabelecer um contrato
Você já deve ter ouvido falar que, para obter sucesso com a locação por temporada, precisa alugar em um número razoável de Online Travel Agencies (OTAs). Essas plataformas oferecem algum tipo de proteção ao corretor de imóveis ou administrador de aluguel de temporada, mas pode-se ir além.
Para tanto, é recomendada a confecção de um contrato de locação por temporada. Esse documento funciona como uma proteção adicional, mas também como uma das principais, uma vez que também é altamente indicado que corretores trabalhem para conquistar reservas diretas por meio de um web site próprio. Saiba quais informações devem estar contidas neste papel:
- Datas de entrada e saída do imóvel;
- Número de pessoas que ficarão no local;
- Valor total a ser pago, assim como as condições e formas de pagamento acordadas no ato da reserva;
- Possível multa por atraso, depredação da estrutura ou desistência de alguma das partes;
- Inventário com todo o mobiliário e utensílios que há no imóvel, de forma detalhada, inclusive sobre o estado de conservação.
Veja aqui um modelo de contrato de aluguel de temporada que pode ser baixado gratuitamente.
4. Ter o total controle dos imóveis
Na locação por temporada tradicional, é comum que proprietários anunciem uma mesma propriedade com mais de um corretor de imóveis ou imobiliária. Essa é uma questão com a qual você terá de lidar caso queira ter bons resultados. Isso porque, se não tiver o controle único e absoluto dos imóveis que gerencia, não poderá oferecer a opção de “reserva instantânea” nos anúncios.
Essa modalidade é configurada quando o viajante consegue a confirmação da reserva sem o aval do corretor, administrador ou proprietário. É esperado que os hóspedes prefiram esse modelo, já que podem poupar tempo e burocracia. Na outra ponta, o corretor pode ter economia de tempo, já que não precisa aprovar nem comunicar a venda. Acima de tudo isso estão aos OTAs, que priorizam no ranqueamento os anúncios com reserva instantânea.
Caso você esteja com receio de overbooking, saiba que um channel manager específico para a locação por temporada pode eliminar esse risco. O sistema faz a conexão com todos os canais de venda. Na prática, assim que uma reserva é fechada, o sistema bloqueia automaticamente a disponibilidade nos demais locais.
Se você quiser ver isso funcionando com os seus imóveis, experimente gratuitamente a Stays, uma plataforma de gestão completa para aluguel de temporada. O sistema supre completamente as necessidades de gestão de calendário, check-in e check-out, assim como cria relatórios detalhados para você entender seus ganhos e gastos. Caso tenha ficado com alguma dúvida, não deixe de escrever abaixo pelos comentários.
