Locação por temporada: como entrar no mercado profissionalmente

No exterior, há anos o mercado de locação por temporada é bastante conhecido. Prova disso é que basta digitar em um buscador de pesquisas o termo “locação por temporada no exterior” e, então, aparecem conteúdos produzidos antes de 2010 com dicas para os viajantes brasileiros. Inclusive, muito provavelmente você já deve ter ouvido histórias de pessoas que, durante as viagens para fora do Brasil, ficaram hospedadas em casas de família ou em imóveis particulares alugados em sites como o Airbnb.

Aqui no Brasil, a prática de alugar imóveis por um curto período de tempo sempre foi mais comum em cidades litorâneas, especialmente no verão. Mas, há alguns anos, tanto os profissionais do mercado imobiliário quanto os proprietários de imóveis das cidades sede do evento, perceberam o potencial de renda que a locação por temporada traz. Depois disso, o número de opções para hospedar-se em casas de família ou usufruir de imóveis por apenas alguns dias passou a crescer disparadamente em todas as cidades do país.

Tanto em regiões turisticamente conhecidas quanto em locais mais remotos existem acomodações para alugar por temporada. Um bom exemplo para ilustrar essa afirmação é a cidade de Chapecó. Mesmo localizada no interior do estado de Santa Catarina e não ter apelo turístico, ao fazer uma busca no Airbnb é possível encontrar cerca de 30 anúncios de imóveis disponíveis. Já no Rio de Janeiro, uma das capitais mais movimentadas do país, o número é proporcionalmente maior, ultrapassando 25 mil acomodações.

Mercado de locação por temporada em expansão no Brasil

Até o ano da Copa, sites como Booking, Homeaway/AlugueTemporada e Expedia eram dominantes no país, mas o cenário foi mudando. De 2014 pra cá, só aumentaram as opções de plataformas especializadas em intermediar acomodações fora do circuito tradicional, entre as mais populares estão: Airbnb, TripAdvisor e TemporadaLivre.

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Com isso, uma profissão bem conhecida no exterior vem crescendo no Brasil: o administrador de aluguel de imóveis por temporada – profissional que gerencia todas as tarefas envolvidas no processo de aluguel das acomodações, podendo ser seus próprios imóveis ou de terceiros, como de amigos e familiares.

Se você está nesse ramo ou pensa em ingressar, a chave do sucesso é saber como gerir as acomodações profissionalmente. Esse é o maior diferencial para uma profissão que não exige formação específica ou experiência anterior. Por isso, separamos aqui algumas condutas estratégicas que vão te fazer abraçar esta oportunidade de forma profissional ou, então, aprimorar o modo como você tem trabalhado, aumentando seus resultados e sua lucratividade.

Por onde começar?

Hoje em dia percebemos, basicamente, três perfis de administrador de locação por temporada atuando no mercado:

• o proprietário dos imóveis que está em busca de uma nova fonte de renda;
• o empreendedor que vê oportunidade de negócio administrando imóveis para familiares e sua rede de contatos;
• o corretor de aluguel anual que percebeu a oportunidade de lucrar mais oferecendo também a modalidade de temporada aos proprietários.

Independentemente de qual dos perfis você se encaixa melhor, é preciso ir atrás de aprendizado contínuo. O bom administrador, seja júnior ou sênior, está sempre aberto ao novo e atualiza-se permanentemente. O importante é estar atento às leis do mercado de locação, às estratégias para aumentar as reservas e também colocar em prática diferenciais para atrair proprietários e garantir mais imóveis para seu negócio de aluguel de temporada.

Quais serviços englobam a função de administrador?

Quem quer fazer a gestão de forma verdadeiramente profissional precisa estar disposto a executar uma série de tarefas no ambiente online e offline. Se você administra propriedades de terceiros, é ideal combinar com o proprietário quais serviços serão de sua responsabilidade. As tarefas essenciais envolvem:

• criar anúncios em OTAs (Online Travel Agencies), como Airbnb, Booking e TripAdvisor;
• responder as mensagens de hóspedes nos sites de anúncio e por email;
• administrar o recebimento de reservas e a disponibilidade dos imóveis;
• precificar os anúncios de acordo com fatores externos – alta procura, baixa/alta temporada, concorrência;
• encontrar formas de aprimorar a taxa de reservas;
• fazer check-in e check-out;
• garantir a satisfação dos hóspedes durante a estadia;
• inspecionar o imóvel antes e depois de cada hospedagem;
• gerenciar os serviços de faxina;
• inspecionar a necessidade de manutenções e consertos no imóvel;
• administrar e apresentar despesas e lucros do imóvel;
• cuidar de demais questões administrativas que possam surgir.

Além dos itens acima, é possível adicionar alguns serviços no aluguel de temporada para proporcionar mais tranquilidade ao hóspede e, de quebra, lucrar mais com as reservas. Entre as inspirações estão: transfer do aeroporto, limpeza durante a estadia, compras no supermercado e concierge. Portanto, se achar conveniente, o gerenciamento desses serviços também pode integrar as suas tarefas.

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Quanto cobrar pelo trabalho de administrador?

De acordo com a experiência dos clientes da Stays, é mais conveniente que a cobrança do trabalho seja um percentual da receita do imóvel. Assim, proprietário e administrador lucram juntos. A taxa de gerenciamento costuma variar entre 15% e 50% da receita, sendo definida com base em quais atividades serão prestadas e quantas horas de trabalho são necessárias para executá-las.

É bem oportuno criar pacotes com serviços e taxas distintas. Isso ajuda a negociar com proprietários que possuem diferentes necessidades. Exemplos:

Plano completo: inclui todos os serviços listados acima.

Plano intermediário: envolve a criação de anúncios nas OTAs, responder as mensagens de hóspedes, fazer check-in e check-out e precificar os anúncios de acordo com fatores externos.

Plano básico: inclui somente a criação de anúncios nas OTAs e responder as mensagens de hóspedes.

Quanto é possível crescer?

Como é possível perceber, gerenciar imóveis de temporada envolve um grande o volume de trabalho. Isso faz com que muitos proprietários (especialmente os que possuem consciência sobre gestão estratégica) queiram terceirizar os serviços, confiando o trabalho aos administradores de locação por temporada. Como o mercado é relativamente novo no Brasil, quem se profissionalizar nessa função tende a crescer continuamente e pode viver de aluguel de temporada sem receio.

Em relação aos lucros financeiros (um dos principais questionamentos que recebemos), diversos fatores impactam no valor final, entre eles: número de propriedades das das quais você é dono ou administrador, valor médio de cada diária, custos com despesas e taxa cobrada para administrar. Para facilitar os seus cálculos, elaboramos uma ferramenta gratuita que ajuda a prever o seu lucro futuro, de acordo com a quantidade de imóveis para aluguel de temporada que deseja gerenciar.

Ficou empolgado com as boas expectativas a respeito do mercado de locação por temporada? Se você quer crescer e ser referência no setor, outra dica bem estratégica é contar com uma ferramenta de channel manager, que facilita a administração de vários imóveis ao mesmo tempo. Entre todas as funções, ela centraliza os dados dos imóveis em um local só, sem que você precise atualizar as OTAs manualmente, e ajuda a evitar o temido overbooking, ou seja, garante que uma mesma acomodação não seja alugada por duas pessoas nas mesmas datas.

Leia também: O que é e para que serve um Channel Manager no aluguel de temporada?

Agora que você já está por dentro de como entrar no mercado profissionalmente, aproveite o espaço dos comentários para compartilhar suas expectativas e experiências.

David Cavalcanti

Pós graduado em Marketing, Publicitário e Consultor de Novos Negócios na Stays™