Quando vale a pena alugar imóveis para temporada e abrir mão do aluguel anual?

Sabe-se que a locação de curta duração destaca-se em cidades litorâneas e capitais que têm a atividade econômica centrada no turismo. Nessas localidades, especialmente nos balneários como Cabo Frio (RJ) e Balneário Camboriú (SC), algumas imobiliárias e os corretores de imóveis voltaram-se para os imóveis para temporada antes mesmo da ascensão de sites como o Airbnb. O que não quer dizer que tenham aberto mão do aluguel anual por completo, mas aproveitado as oportunidades para rentabilizar em cima de uma atividade que, ao mesmo tempo, faz parte do core de seus negócios e tornou-se tendência de hospedagem mundial ao longo dos anos.

Com profissionalização e atenção às novas regras do mercado, esse mesmo caminho também pode ser adotado por imobiliárias que atuam em outras localidades. Os resultados são evidentes em lugares que recebem volume elevado de viajantes a lazer ou a negócio, tanto de forma concentrada quanto bem distribuída ao longo do ano. É preciso, no entanto, superar o mito de que alugar imóveis para temporada no contexto atual é inseguro ou trabalhoso.

Leia também: Guia completo de aluguel de temporada para imobiliárias e corretores de imóveis

Por esse motivo, neste post vamos indicar em quais momentos vale a pena investir no aluguel de curta duração em detrimento à locação que envolve contratos mais longos. Veja:

Quando você identificar demanda

Por experiência de mercado, podemos dizer com toda a certeza que Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Florianópolis (SC) e Gramado (RS) estão entre as melhores cidades para se investir no aluguel de imóveis para temporada. A percepção é chancelada pelo Ministério do Turismo, que possui uma lista com outras das regiões mais visitadas por esse perfil de viajante. O site AlugueTemporada também elencou 14 municípios onde o aluguel por temporada mais ferve.

Apesar do potencial, não são todas as imobiliárias nesses locais que já viraram a chave para o segmento. Se esse for o seu caso, saiba que está perdendo tempo e dinheiro. Para se ter ideia, na capital carioca, que é a quarta cidade do mundo em número de ofertas no Airbnb, com mais de 38 mil anúncios, quem compra um imóvel leva cerca de 104 meses para recuperar o valor com o aluguel de temporada anunciando nessa plataforma, contra 284 meses no aluguel tradicional. Caso você ainda tenha receio, veja este post no blog da Stays com 35 dados interessantes sobre o aluguel de temporada.

Ainda em relação à demanda existente, é válido avaliar tanto aquela proporcionada pelo turismo tradicional, quanto o de negócios. Esse tipo de atividade, que é movimentado por feiras ou encontros, também atrai muitos visitantes que procuram uma propriedade confortável de onde possam trabalhar quando não estiverem em agenda externa. As capitais de São Paulo e Santa Catarina têm se beneficiado nesse segmento.

Quando você estiver disposto a driblar a sazonalidade

Em algumas cidades, como aquelas banhadas pelo mar, a atividade turística pode se restringir a curtas temporadas. Esse aspecto pode ser um motivo de receio para o corretor de imóveis ou a imobiliária que estejam pensando em apostar no aluguel de imóveis para temporada. Mas uma estratégia interessante para driblar a sazonalidade consiste na adoção de um modelo híbrido de aluguel de uma mesma propriedade.

Isso acontece com frequência em balneários e cidades litorâneas, que de dezembro a março (verão) voltam-se aos turistas ou viajantes ocasionais e, no restante do ano, contam com a ocupação de moradores. Se acordado inicialmente, proprietário, inquilino e imobiliária saem satisfeitos da transação.

Quando você precisar de mais “vitrine”

Antes de prospectar imóveis para temporada, é preciso ter a plena noção de que o comportamento de compra de quem aluga dessa forma difere de todos os demais. Viajantes de olho em propriedades para locação de curta duração estão habituados à internet e é exatamente nesse local que fazem as buscas para encontrar a melhor opção. Nessa etapa, o público conta com o apoio das Online Travel Agencies (OTAs), que são os sites como o Airbnb, Expedia, Booking, AlugueTemporada e TripAdvisor, que mais recentemente também entrou no meio.

Levando em consideração essa peculiaridade do mercado, é correto pensar que corretores de imóveis e imobiliárias que adentram no aluguel por temporada e, principalmente, seguem as “regras” do segmento, como a de anunciar em OTAs e ainda contar com um site próprio para aluguel direto, ganham mais “vitrine” para o menu de imóveis. Dessa forma, também são ampliados os contatos em interessados em aluguel e, se bem trabalhados, pode ser aumentada a carteira de clientes. Para facilitar a gestão de reservas e driblar o temido overbooking, existem tecnologias específicas bastante acessíveis.

Quando você quiser ter uma comissão maior

Se comparados o mercado anual e o mercado de temporada, costuma variar a taxa cobrada do proprietário em cima do imóvel alugado em cada um dos formatos. Geralmente, a comissão das imobiliárias vai de 10% a 15%. O que nem todos sabem é que o comissionamento na locação de curta duração pode ser bem mais atrativo.

Para quem aluga imóveis para temporada, é possível trabalhar com rentabilidades de 15%, 25%, 40% e até 50%, de acordo com o relato de clientes. Não há regra, então o que vale é o que é acordado com cada dono de apartamento ou casa para alugar. Como argumento para esse aumento de percentual, você pode destacar que existem mais serviços agregados nessa atividade, o que vamos detalhar no próximo tópico.

Quando você quiser mudar de profissão

Em se tratando do aluguel de imóveis para temporada no contexto atual, há o surgimento de um novo ator. Em vez do corretor de imóveis, que gerencia o aluguel anual e, eventualmente, uma casa de veraneio, tem-se o administrador de aluguel de temporada, que tem toda uma nova gama de serviços para responsabilizar-se, mas também tem a garantia de rendimento maior. Mesmo que a essência do trabalho seja a mesma, prova disso é que inúmeros corretores estão se tornando administradores, as funções são diferentes.

O serviço agregado que mencionamos acima é composto por acompanhamento 24h de entradas e saídas de hóspedes, monitoramento de faxinas, manutenção de estruturas e checklist de mantimentos, por exemplo. A lista extensa de tarefas não é motivo para pânico, até porque existem soluções específicas no mercado de temporada capazes de automatizar algumas dessas funções que, apesar de primordiais, são repetitivas. Uma vez instalado o software, o administrador de aluguel de temporada consegue focar em aspectos mais estratégicos desse mercado, que requer inteligência em razão da competitividade crescente.

Conclusão

Acima, listamos cinco oportunidades para você abrir os olhos e atentar para o aluguel de temporada. Você pode iniciar a transição de uma corretora de imóveis para uma empresa especializada na gestão de locação de curta duração de maneira gradativa ou a partir de uma guinada brusca.

Tudo depende do contexto em que estiver inserido, além da sua capacidade de foco e determinação. O importante é sempre lembrar que este pode ser um mercado bem mais promissor. E que, com informações de qualidade e assessoria, é possível iniciar a transição a qualquer momento.

É o seu momento de reinventar a si próprio e o seu negócio para ter resultados melhores? Conte conosco no que precisar. Não deixe de iniciar a discussão abaixo pelos comentários.

Sven dos Santos

Sven se mudou da Alemanha para o Brasil em 2004 e em 2016 fundou a Stays junto com os seus co-fundadores. Atualmente, atua como CEO na Stays e possui muita experiência no mercado imobiliário e de aluguel de temporada, e está sempre buscando ajudar outros empreendedores a crescerem no setor.

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