Quem imaginaria, poucos anos atrás, que seria tão fácil alugar um imóvel todo ou um quarto somente por alguns dias? Os hotéis costumavam ser a opção mais prática e viável, especialmente em cidades com fluxo pouco intenso de turistas. Com a explosão do aluguel de temporada, o cenário atual é outro. O Airbnb, por exemplo, reúne cerca de 143 mil anúncios de imóveis no Brasil, tanto em capitais quanto em cidades do interior e alguns erros no aluguel de temporada pode mudar tudo.
O crescente número de pessoas usufruindo desse serviço tem despertado cada vez mais o interesse de proprietários em oferecer seus imóveis, até porque a porta de entrada para começar o negócio é simples. Uma consequência disso é o aumento da competitividade no setor. Para ampliar as chances de obter reservas, não basta ter um cadastro em OTAs (Online Travel Agencies), é preciso se profissionalizar em diversos pontos. Por isso, elencamos 7 erros no aluguel de temporada bastante comuns e que podem custar tempo, dinheiro e gerar incômodos.
Lembre-se: uma maneira de garantir que você está no caminho certo é saber o que NÃO fazer, e muito disso pode ser aprendido ao entender o que outras pessoas já fizeram de errado.
1) Exigir estadias de longa duração é um erros no aluguel de temporada
Você pode estar pensando: “ah, mas isso é uma forma de garantir que hóspedes que querem ficar apenas três dias não tirem a vaga de alguém que pretende reservar por uma semana”. O problema é que um estudo feito pelo LearnAirbnb e Everbooked aponta que a maioria das estadias dura exatamente três dias. Portanto, a partir do momento que você impõe a quantidade mínima de diárias, passa a correr o risco de que as acomodações não sejam reservadas de nenhuma forma, pois simplesmente não aparecem nos resultados das pesquisas.
Deixar o período livre contribui para que você receba, por exemplo, cinco reservas de três dias no mês, ao invés de somente uma reserva de uma semana. Ou seja, maximizam-se as chances de ter hóspedes constantemente, mantendo suas acomodações sempre preenchidas.
2) Trabalhar com apenas uma linha tarifária
Feriados, finais de semana, alta temporada, baixa temporada, dias de semana… enfim, são tantas as situações distintas ao longo de um ano. Trabalhar com a mesma tarifa é um “tiro no pé” e algo bem prejudicial aos lucros.
O fato de gerenciar várias tarifas possibilita otimizar o preço e tornar a estadia mais atraente para cada cenário que um hóspede pesquisar. Algumas situações interessantes envolvem:
- utilizar uma tarifa para estadia de 2 noites, outra para 3 diárias e assim por diante. Reduzindo o valor conforme o aumento do número de diárias;
- tarifa maior em feriadões e alta temporada;
- tarifa menor de acordo com o dia da semana (avalie se a procura é maior em dias úteis ou aos sábados e domingos) e baixa temporada;
- tarifa maior quando houver eventos significativos e que costumam atrair muitos turistas.
Essas orientações integram os princípios do revenue management, um posicionamento estratégico que contribui para maximizar a receita com base na demanda e previsões de reservas. Robert Cross, considerado o guru do revenue management, cita em seu livro que ao aplicar essa estratégia é possível uma otimização de receita entre 3% e 7%, resultando no aumento do lucro entre 50% e 100%.
3) Negociar por fora dos portais para não pagar comissão
Definitivamente, não é aconselhável fazer isso. As OTA’s em geral possuem recursos de segurança que funcionam no backend para proibir a troca de informações pessoais antes da reserva ser efetuada.
Quando identificado algum sinal de que a negociação está sendo burlada, o anfitrião é punido. Geralmente, a OTA penaliza a propriedade no ranking, fazendo com que ela deixe de aparecer como disponível, mesmo quando a procura por hospedagens naquela região estiver alta. O seu anúncio também pode ser desativado de vez. Ambos os casos significam um grande risco para o seu negócio e não justificam a pequena economia em forma de uma comissão não paga.
Leia também: Comissão do Airbnb, Booking, Expedia, TripAdvisor, HomeAway e TemporadaLivre: como funciona?
4) Não proteger o negócio utilizando contratos
Se você anuncia suas propriedades em OTA’s como Airbnb, Booking e Trip Advisor, está minimamente resguardado pelos termos de uso de cada uma dessas plataformas. No entanto, é bem comum ouvir relatos de administradores dos erros no aluguel de temporada acerca das condições estabelecidas que, por vezes, beneficia mais o hóspede do que o locatário.
A saída mais viável para ficar totalmente seguro é fazendo um contrato de locação por temporada. Para facilitar sua vida, temos disponível um modelo gratuito de contrato. Nele você pode incluir informações como: datas de entrada e saída, número de pessoas hospedadas e multas por depredação da estrutura.
5) Não trabalhar com reservas instantâneas
Hoje em dia ainda existem muitos anfitriões que não trabalham com a reserva instantânea, seja devido ao maior volume de trabalho para manter os preços e disponibilidade sempre 100% atualizados ou, então, por querer ter a opção de selecionar o hóspede antes de aceitar uma reserva.
Isso pode estar gerando um “problema”, porque a maioria de viajantes costuma optar por anúncios em que é possível fechar negócio instantaneamente. Não é à toa que empresas como a Booking.com (Priceline) e a Expedia só trabalham com a reserva instantânea e, com isso, são as que mais faturam dentro do mundo das OTAs. Isso é motivo suficiente para incluí-las na sua lista dos canais de venda e rever seus conceitos sobre reserva instantânea, pois é bem provável que você esteja perdendo reservas.
Informação importante: o Airbnb é um exemplo de OTA que, apesar de deixar a reserva instantânea como opção do anunciante, prioriza os anúncios que estão com o recurso ativado.
Leia mais sobre como a reserva instantânea pode mudar o seu negócio de temporada
6) Pesquisar a vida do hóspede antes de aceitar uma reserva
A partir do momento que você especificou todas as exigências no anúncio e, principalmente, tem adotado a prática de fazer um contrato extra OTA, não há motivo algum para ir em busca de informações sobre a pessoa que está interessada na sua acomodação. Isso limita as suas chances de obter reservas, pois os viajantes costumam optar por anúncios em que é possível fechar negócio instantaneamente. Sem contar o trabalhão extra que essa “investigação” gera.
Mais um detalhe: o Airbnb é um exemplo de OTA que, apesar de deixar a reserva instantânea como opção do anunciante, prioriza os anúncios que estão com o recurso ativado.
7) Não diversificar os sites de anúncio
Se você quer crescer no ramo, é um erros no aluguel de temporada pensar que basta estar presente em um ou dois canais. Atualmente, entre os sites de divulgação que mais geram tráfego de visita estão: AlugueTemporada, Airbnb, Booking, Expedia, TripAdvisor (ou FlipKey) e TemporadaLivre. Cada um deles tem públicos distintos, por isso o fato de utilizar ao máximo todas as plataformas aumenta consideravelmente as chances de encontrar alguém interessado na sua acomodação.
E aí, algum desses erros no aluguel de temporada tem feito parte da sua gestão? Ainda há tempo hábil para mudar e tornar seu negócio verdadeiramente profissional. Muitos dos tópicos acima citados podem ser facilmente resolvidos contando com o auxílio de um channel manager – ferramenta que automatiza e simplifica o trabalho operacional de administrar os vários canais de divulgação de anúncios dos seus imóveis na web.
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