A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), também conhecida como lei da locação, é o principal marco legal que rege a locação de imóveis urbanos no Brasil, tanto residenciais quanto comerciais e de temporada.
Desde que entrou em vigor, essa lei já foi atualizada, trazendo regras mais claras sobre contratos, garantias, direito de despejo, privacidade e formalização (informações importantes para gestores de aluguel por temporada).
Aqui, vamos entender quais foram as mudanças da nova Lei do Inquilinato atualizada, como a lei do contrato de aluguel afeta o aluguel de temporada, quais são os principais artigos da lei que regulamentam aluguel por temporada, e mais.
Se você quer estar em dia com a legislação de locação e garantir contratos seguros e eficientes, este guia é para você!
Qual é a lei atual do inquilinato?
A Lei do Inquilinato, frequentemente chamada de lei da locação ou lei das locações, é a Lei Federal nº 8.245/1991, que regula o contrato de aluguel de imóveis urbanos residenciais, comerciais e por temporada.
Essa lei estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário (ou inquilino) garantindo uma relação jurídica equilibrada.
Embora a lei da locação cubra a maioria dos imóveis urbanos, há exceções: propriedades públicas, vagas de garagem com matrícula própria, espaços publicitários e empreendimentos com serviços como hotéis, apart-hotéis e motéis.
Qual é a nova Lei do Inquilinato?
A primeira versão da legislação do inquilinato foi publicada em 1991. Já em 2009, a Lei nº 12.112 modernizou a legislação de locação, simplificando o processo de despejo e estabelecendo prazos mais objetivos para garantias e retomada do imóvel.
Essa nova versão da lei de locação ficou conhecida como Lei do Inquilinato atualizada ou nova Lei do Inquilinato.
Portanto, se você quer acompanhar a Lei do Inquilinato em vigor, basta acessar a Lei nº 8.245/91 atualizada.
Quais são as regras do inquilinato?
A Lei do Inquilinato dispõe as condições e regras que devem ser consideradas nos contratos de locação de imóveis. Veja a seguir, um resumo das diretrizes da lei da locação para contratos urbanos (residencial, comercial e temporada):
- Direitos e deveres do locador e do locatário (art. 22–23): entrega em bom estado, uso pacífico, pagamento de aluguéis e encargos dentro do prazo, devolução do imóvel nas mesmas condições;
- Critérios e periodicidade de reajuste de aluguel: normalmente anual, a partir de índices como IGP‑M ou IPCA, com regras claras sobre os critérios aplicados;
- Prazo de locação: máximo de 90 dias para aluguel de temporada, pode ser renovado automaticamente ou rescindido com base legal;
- Tipos de garantia locatícia: caução (máximo três aluguéis, em caderneta de poupança), fiança, seguro‑fiança ou cessão de cotas de FII;
- Regras para devolução de sinal de aluguel temporada: não há obrigação legal de devolução, a menos que expressamente previsto em contrato;
- Condições de despejo e legislação de locação aplicável: ação possível em caso de inadimplência, infração contratual ou denúncia vazia; prazos variam conforme a situação e tipo de contrato.
Quais são os direitos do proprietário de um imóvel alugado?
O locador tem garantidos pela Lei do Inquilinato os seguintes direitos principais:
- Receber o aluguel e encargos em dia, com multas e juros em caso de atraso;
- Utilizar o imóvel após aviso prévio legal: resgatar o imóvel no término do contrato, uso próprio, ou em caso de necessidade de reparos;
- Ser indenizado por danos causados pelo locatário, entregando o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, exceto pelo desgaste natural;
- Acionar despejo em caso de inadimplência ou descumprimento contratual, conforme normas da nova Lei do Inquilinato. A ação pode ocorrer já após 30 dias de atraso.
Vale lembrar que os prazos judiciais para despejo foram reduzidos: hoje, consegue-se liminar em cerca de seis meses, segundo a Lei do Inquilinato atualizada. Esse prazo, porém, se aplica mais aos casos de
Quais são os direitos de um inquilino?
O inquilino (ou locatário) também possui direitos garantidos pela Lei do Inquilinato:
- Receber o imóvel em boas condições de uso: o imóvel deve estar em condições adequadas, com instalações elétricas, hidráulicas e estrutura funcionando, conforme vistoria inicial;
- Privacidade e uso sem interferência indevida do locador: salvo cláusulas contratuais, o locador não pode entrar ou impor restrições sem aviso adequado;
- Reparos principais por conta do proprietário: o inquilino pode exigir reparos estruturais, elétricos ou hidráulicos que afetem a habitabilidade;
- Indenização por benfeitorias necessárias ou úteis: melhorias essenciais realizadas no imóvel podem ser indenizadas pelo locador;
- Preferência na compra do imóvel: se o locador quiser vender, o inquilino tem prioridade, com prazo de 30 dias para decidir;
- Reajustes conforme contrato: o valor do aluguel só pode ser alterado segundo os índices previstos (IGP‑M, IPCA, etc.);
- Proteção contra despejo arbitrário: o despejo só pode ocorrer nos casos previstos em lei ou após justificativa contratual.
Quais são as regras da Lei do Inquilinato para temporada?
Em locações por temporada, é importante observar os artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato, que estabelecem as regras para aluguel de temporada:
- Prazo de até 90 dias máximo conforme art. 48;
- Contrato de aluguel de temporada obrigatoriamente formalizado por escrito, podendo envolver administração profissional;
- Garantia facultativa, diferente da locação tradicional;
- Pagamento pode ser antecipado ou parcelado, conforme estipulado em contrato;
- Laudo de vistoria é exigido em imóveis mobiliados, com descrição de móveis e estado geral;
- Após o vencimento do prazo, se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, a locação será considerada prorrogada automaticamente como contrato residencial (art. 50).
A lei permite a proibição da locação por temporada?
Nos últimos anos, a jurisprudência tem reforçado que os condomínios residenciais podem, sim, proibir a locação por temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb, Booking e similares, desde que tal restrição esteja expressamente prevista na convenção condominial.
Essa interpretação é respaldada pela Lei do Inquilinato atualizada, mas também pela autonomia dos condomínios, com base no direito de propriedade coletiva. Isso tem impactos diretos na legislação de locação e deve ser considerado por anfitriões e administradores de imóveis que trabalham com esse modelo de negócio.
Em resumo, o que você precisa saber:
- A lei das locações não proíbe o aluguel por temporada;
- Contudo, a convenção de condomínio pode determinar a restrição;
- A decisão do STJ (REsp 1.819.075/SP) serve como precedente relevante;
- Para se resguardar legalmente, é essencial verificar as normas internas do condomínio antes de oferecer imóveis por temporada.
Esse ponto é importante para quem pretende operar imóveis em edifícios residenciais, e deve estar sempre presente na análise de viabilidade jurídica da atividade.
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Contrato de aluguel por temporada: adequações legais
O contrato de aluguel temporada é o principal instrumento jurídico para garantir segurança tanto ao locador quanto ao locatário. Para estar de acordo com a lei do contrato de aluguel, é importante observar alguns pontos técnicos e legais:
- Contrate um profissional habilitado, como um advogado especializado em direito imobiliário, para elaborar contratos baseados na lei das locações e nas normas do seu município;
- Inclua cláusulas específicas sobre a devolução de sinal de aluguel temporada, prevendo condições de cancelamento, prazos e retenções permitidas por lei;
- Inclua anexo ao contrato um laudo de vistoria detalhado, com descrição do estado do imóvel, mobílias e utensílios, item obrigatório quando o imóvel é mobiliado;
- Especifique claramente o prazo da locação, limitado a 90 dias conforme a prazo de locação da Lei do Inquilinato;
- Defina as obrigações de cada parte em relação à manutenção, consumo de serviços (água, luz, gás) e uso das áreas comuns do condomínio.
Profissionalizar esse processo é importante para reduzir riscos e manter a operação dentro dos parâmetros legais.
O sistema da Stays, por exemplo, ajuda a automatizar o envio dos contratos, manter o controle documental e garantir conformidade com a legislação de locação vigente.
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Veja o que você consegue fazer com a Stays:
- Controlar prazos de notificações e avisos legais (como 30 dias ou despejo);
- Centralizar documentos (vistoria, garantias, aditivos) e acompanhar responsabilidades;
- Garantir transparência e conformidade jurídica, evitando multas, ações judiciais ou falhas contratuais.
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Perguntas frequentes sobre Lei do Inquilinato
Em contratos de aluguel de temporada, o contrato com cada inquilino deve ser de, no máximo, 90 dias. Quando deseja sair antes do fim do contrato, o inquilino deve comunicar com 30 dias de antecedência. Em casos de transferência do trabalho ou necessidade, pode não haver multa.
O proprietário só pode solicitar a devolução do imóvel antecipadamente nas seguintes situações: fim do contrato, inadimplência do inquilino, uso próprio, obras urgentes ou venda do imóvel.
Em geral, o inquilino é responsável por: manutenção e reparos de danos provocados por ele, pequenos consertos (como pintura) e quitação de contas ( IPTU, condomínio, água, luz, etc). Nos contratos de aluguel de temporada, esses custos já podem ser incorporados ao contrato ou cobrados à parte em caso de imprevistos.
6 comentários em “Lei do Inquilinato: como aplicar ao aluguel por temporada”
Olá! Me tire uma dúvida
Fiz um
Contrato de locação por temporada de z6 dias,assinei e tudo,mas precisei desistir porque a turma que ia comigo acabou desistindo e não tive como pagar sozinha o valor da casa,n realizei o 50* que ele pediu(proprietário) porém no contrato n tinh cláusula falando sobre desistência! Ele tem direito de me processar?
Olá, Carla. Se o contrato de locação por temporada não prevê cláusulas sobre desistência, o proprietário não pode exigir penalidades diretamente com base em algo não estipulado. Contudo, ele pode tentar buscar compensação caso tenha algum prejuízo, especialmente se não conseguir alugar o imóvel para outra pessoa no mesmo período. Mesmo sem uma cláusula específica, é possível tentar negociar uma solução amigável. Para entender melhor seus direitos e riscos, é recomendável consultar um advogado especializado em contratos ou direito imobiliário.
Contrato residencial de 30 meses, após 16 meses Foi oferecido para compra ao locatário, esse informou não poder comprar o mesmo. Estabeleceu Prazo de 60 dias para desocupar o imóvel. Cumprindo o prazo de entrega pelo locatário.
Estabelecido em contrato Multa de 3 aluguéis vigente na época. Multa proporcional aos meses
Restantes, no caso 14 meses,
Valor do Aluguel $1.450,00
O locador tem obrigação de pagar essa multa ao locatário..
Devolver a Caução inicial
Esses são os direitos do Locatário??
Aguardo obrigado
Locatário.
Olá, Roberto! Depende do tipo de contrato que foi assinado. É indicado pedir um apoio jurídico para analisar minuciosamente as clausulas de obrigação do locador e iniciar uma cobrança por outros meios.
Sou inquilina de um imóvel, apartamento pequeno, moro só e sou aposentada, posso requerer a isenção do IPTU, uma vez q sou usuário e faço a vez do proprietário?
Achei muito caro, não tem sacada, banheiro minúsculo e pago fiador fiança.
Olá, Vera! Segundo o site do Jusbrasil, o aposentado pode ser isento de pagar IPTU de imóvel residencial. Mas nesse caso, como você é inquilina, o dono do apartamento deve honrar o pagamento do IPTU.