A Lei do Inquilinato contém as normas mais importantes para pessoas que querem investir em alguma modalidade de aluguel de imóveis no Brasil, seja na posição de locador ou de locatário.
Inclusive, você sabia que a lei de locação de imóveis traz diretrizes que se aplicam especificamente ao aluguel de temporada? Por isso, se você é gestor de imóveis por temporada, precisa ficar por dentro das regras descritas na legislação.
Neste artigo, vamos fazer um resumo sobre os principais pontos para ajudar você a entender o que é a lei de locação, como funciona na prática e quais artigos se referem ao aluguel de imóveis por temporada.
Siga a leitura e confira!
Qual é a Lei de Locação?
A Lei do Inquilinato regulamenta o aluguel de imóveis residenciais e comerciais no Brasil. Por isso, também é conhecida popularmente como Lei da Locação.
Mas, afinal, qual é a Lei do Inquilinato? Esse nome, que ficou popularmente conhecido, faz referência à Lei Federal nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos em todo o território nacional.
Em resumo, essa legislação reúne os direitos e deveres das duas figuras mais importantes em um contrato de locação: o locador (que geralmente é o proprietário do imóvel) e o locatário (ou inquilino, que é a pessoa interessada em usar o imóvel).
A Lei do Inquilinato também estabelece as condições gerais que devem reger os acordos de aluguel de imóveis, considerando as três principais modalidades de locação: residencial, comercial e de temporada.
De forma geral, a lei de locação residencial e comercial vale para todos os tipos imóveis urbanos, com algumas exceções:
- Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
- Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- Espaços destinados à publicidade;
- Apart-hotéis e hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
Para os anfitriões e gestores de imóveis, é importante destacar que o aluguel de temporada não faz parte das exceções da Lei do Inquilinato.
De acordo com a legislação, essa modalidade de aluguel se refere à locação de residência temporária, como consta no artigo 48:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Ou seja, a Lei do Inquilinato é a lei que regulamenta o aluguel de temporada. Por isso, ainda neste artigo, vamos explicar em quais artigos você encontra as regras que se aplicam a esse tipo de contrato de aluguel.
Qual é a atual Lei do Inquilinato?
A primeira versão da legislação do inquilinato foi publicada em 1991 e, desde então, ocorreram algumas alterações no texto oficial.
Em 2009, por meio da Lei Federal nº 12.112, foram realizadas as mudanças mais recentes nas normas para locação de imóveis. Essa nova versão da lei de locação ficou conhecida como Lei do Inquilinato atualizada ou nova Lei do Inquilinato.
Portanto, se você quer acompanhar a Lei do Inquilinato em vigor, basta acessar a Lei nº 8.245/91 atualizada.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato dispõe as condições e regras que devem ser consideradas nos contratos de locação de imóveis. Entenda quais são os principais tópicos da legislação:
- Direitos e deveres de locador e locatário;
- Critérios para reajuste de aluguel;
- Prazo de locação residencial e comercial;
- Tipos de garantia locatícia;
- Condições de renovação de contrato de locação;
- Normas específicas para locação comercial;
- Situações em que o contrato de locação pode ser desfeito;
- Direito de preferência em caso de venda do imóvel;
- Condições em que há possibilidade de ação de despejo e prazo para o inquilino deixar o imóvel.
De todos esses pontos, vale destacar que a garantia locatícia prevista na lei de aluguel também se aplica à locação temporária (aluguel de temporada).
Os tipos de garantia locatícia são os seguintes: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão de quotas de fundo de investimento.
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Quais são os direitos de um inquilino?
Os direitos do inquilino, ou locatário, estão muito ligados aos deveres do locador. Ou seja, você deve cumprir as suas responsabilidades como locador para garantir que os direitos do locatário sejam respeitados.
A Lei do Inquilinato prevê os seguintes deveres para o locador:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Então, para resumir e simplificar, os direitos garantidos pela lei do inquilino são:
- Receber o imóvel em plenas condições de habitação. Por esse motivo, recomenda-se fazer uma vistoria de entrada com cada novo inquilino.
- Usar o imóvel para os fins acordados, sem interferências do locador (proprietário).
- Não pagar despesas extraordinárias do condomínio, como reformas estruturais, projetos de decoração ou paisagismo, instalação de equipamentos e constituição de fundo de reserva.
- Ter preferência na compra do imóvel caso o proprietário decida vendê-lo durante a vigência do contrato.
- Receber reembolso de benfeitorias realizadas para manter o imóvel em condições de uso, como conserto de um vazamento ou reforma no telhado, por exemplo.
Quais são as regras do inquilino?
Pela Lei do Inquilinato, o inquilino (locatário) também tem deveres durante o contrato de locação de um imóvel. Veja alguns deles:
- Pagar o aluguel e demais encargos de locação no prazo estipulado em contrato ou na lei (caso não haja contrato formal).
- Usar o imóvel apenas para o fim a que se destina.
- Ao fim da locação, devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu.
- Comunicar imediatamente o locador quando houver qualquer dano ou problema no imóvel que exija conserto ou reparo.
- Não realizar mudanças no imóvel sem o consentimento prévio do locador.
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de luz, gás, água e esgoto, além das despesas ordinárias do condomínio.
- Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
Quais são as regras para aluguel de temporada?
As regras da Lei do Inquilinato para locação por temporada se concentram nos artigos 48, 49 e 50.
A seguir, explicamos quais informações da lei de locação de temporada você não pode perder de vista!
- Pela Lei do Inquilinato, o prazo de locação do aluguel de temporada deve ser de, no máximo, 90 dias;
- O contrato de locação por temporada pode ser realizado entre o proprietário do imóvel e o inquilino (hóspede) ou com intermédio de uma empresa administradora que faz a gestão do imóvel;
- A garantia locatícia é facultativa por lei;
- O pagamento pelo aluguel pode ser antecipado, no valor total da estadia, ou mensal (até o encerramento do prazo de locação);
- Em imóveis mobiliados (que são maioria na locação por temporada), o locador deve emitir um laudo de vistoria com descrição de mobílias e utensílios, além do estado em que se encontram.
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A lei permite a proibição da locação por temporada?
Nos últimos anos, algumas decisões judiciais deram direito aos condomínios de proibir a prática de aluguel por plataformas digitais, como Airbnb e Booking.com.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se baseia no fato de que o aluguel por plataformas especializadas não se enquadra em nenhuma legislação vigente por ter características híbridas de aluguel por temporada e hospedagem.
Ou seja, mesmo que não exista uma informação explícita na lei de locação, existe a possibilidade de proibição do aluguel de temporada realizado por meio das plataformas.
Mas é importante esclarecer que a proibição não é automática. Para que seja válida, o condomínio deve incluí-la em convenção.
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Como fazer um contrato de aluguel de temporada dentro da lei?
O contrato de locação é o principal instrumento que os anfitriões e gestores de aluguel por temporada podem utilizar para seguir as normas da Lei do Inquilinato e evitar problemas legais.
Por isso, as empresas de aluguel de temporada devem seguir algumas orientações para garantir a confecção e o uso de contratos profissionais:
- Contratar um corretor de imóveis ou um advogado com especialização em direito imobiliário para elaborar o contrato a partir de critérios técnicos.
- Fazer o envio dos contratos para todos os clientes após a confirmação da reserva, com o suporte de um software de gestão que automatiza a tarefa.
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Perguntas frequentes sobre Lei do Inquilinato
No Brasil, a lei de locação tem o nome de Lei do Inquilinato, que se trata oficialmente da Lei Federal nº 8.245/91. Essa legislação regulamenta o aluguel de imóveis residenciais e comerciais em todo o território nacional.
A primeira versão da legislação do inquilinato foi publicada em 1991 e, desde então, ocorreram algumas alterações no texto oficial.
Em 2009, foram realizadas as mudanças mais recentes nas normas para locação de imóveis. Essa nova versão da lei de locação ficou conhecida como Lei do Inquilinato atualizada.
A Lei do Inquilinato dispõe todas as condições que devem ser consideradas nos contratos de locação de imóveis, como os direitos e deveres do locador e do locatário, o prazo de locação residencial e comercial, os tipos de garantia locatícia, entre outros aspectos.
A regulamentação do aluguel de temporada está contemplada nos artigos 48, 49 e 50 da Lei do Inquilinato. De acordo com a legislação, essa modalidade de aluguel se refere à locação de residência temporária.
Pela Lei do Inquilinato, o prazo de locação residencial no caso de aluguel de temporada são 90 dias. Se passar desse período, passam a valer as regras do aluguel convencional.
Além disso, o contrato pode ser realizado entre o proprietário e o locatário ou com intermédio de uma empresa administradora que faz a gestão do imóvel. No caso de imóvel mobiliado, deve haver um laudo de vistoria.
A garantia locatícia é facultativa para aluguel de temporada e pagamento pode ser antecipado ou mensal.
Nos últimos anos, algumas decisões judiciais deram direito aos condomínios de proibir a prática de aluguel por plataformas digitais, como Airbnb e Booking.com.
Ou seja, mesmo que não exista uma informação explícita na lei de locação, existe a possibilidade de proibição do aluguel de temporada por meio dessas plataformas.
Mas é importante esclarecer que a proibição não é automática. Para que seja válida, o condomínio deve incluí-la em convenção.
6 comentários em “Lei do Inquilinato: veja como se aplica ao aluguel de temporada”
Olá! Me tire uma dúvida
Fiz um
Contrato de locação por temporada de z6 dias,assinei e tudo,mas precisei desistir porque a turma que ia comigo acabou desistindo e não tive como pagar sozinha o valor da casa,n realizei o 50* que ele pediu(proprietário) porém no contrato n tinh cláusula falando sobre desistência! Ele tem direito de me processar?
Olá, Carla. Se o contrato de locação por temporada não prevê cláusulas sobre desistência, o proprietário não pode exigir penalidades diretamente com base em algo não estipulado. Contudo, ele pode tentar buscar compensação caso tenha algum prejuízo, especialmente se não conseguir alugar o imóvel para outra pessoa no mesmo período. Mesmo sem uma cláusula específica, é possível tentar negociar uma solução amigável. Para entender melhor seus direitos e riscos, é recomendável consultar um advogado especializado em contratos ou direito imobiliário.
Contrato residencial de 30 meses, após 16 meses Foi oferecido para compra ao locatário, esse informou não poder comprar o mesmo. Estabeleceu Prazo de 60 dias para desocupar o imóvel. Cumprindo o prazo de entrega pelo locatário.
Estabelecido em contrato Multa de 3 aluguéis vigente na época. Multa proporcional aos meses
Restantes, no caso 14 meses,
Valor do Aluguel $1.450,00
O locador tem obrigação de pagar essa multa ao locatário..
Devolver a Caução inicial
Esses são os direitos do Locatário??
Aguardo obrigado
Locatário.
Olá, Roberto! Depende do tipo de contrato que foi assinado. É indicado pedir um apoio jurídico para analisar minuciosamente as clausulas de obrigação do locador e iniciar uma cobrança por outros meios.
Sou inquilina de um imóvel, apartamento pequeno, moro só e sou aposentada, posso requerer a isenção do IPTU, uma vez q sou usuário e faço a vez do proprietário?
Achei muito caro, não tem sacada, banheiro minúsculo e pago fiador fiança.
Olá, Vera! Segundo o site do Jusbrasil, o aposentado pode ser isento de pagar IPTU de imóvel residencial. Mas nesse caso, como você é inquilina, o dono do apartamento deve honrar o pagamento do IPTU.