Quem trabalha com Airbnb ou Booking, entre outras plataformas e modelos de short stay, precisa dominar a lei do inquilinato para evitar riscos jurídicos e prejuízos.
E por mais que a base continue sendo a Lei nº 8.245/91, quando o mercado fala em “nova lei”, geralmente está se referindo às atualizações já consolidadas, como a reforma de 2009, além de entendimentos recentes da Justiça e a fiscalização.
Para gestores de aluguel por temporada, isso significa atenção redobrada a contrato, prazo, garantias e regras de condomínio.
Por isso, fizemos este guia para que você entenda como aplicar a legislação e como automatizar contratos, prazos e documentos para manter sua operação segura e escalável.
Qual é a Lei do inquilinato atual?
A Lei do Inquilinato atual, que regula o aluguel por temporada, é a Lei Federal nº 8.245/1991, que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil, sejam eles residenciais, comerciais e por temporada.
Quando se fala em Lei do Inquilinato atualizada ou Nova Lei do Inquilinato, normalmente estamos nos referindo às alterações introduzidas em 2009 (Lei nº 12.112) e à interpretação consolidada pelos tribunais, que estabelece direitos e deveres de locador e locatário, regras contratuais, garantias, prazos e hipóteses de despejo.
Lembre-se de que você sempre pode consultar a Lei do Inquilinato na íntegra no site do Planalto ou baixar a Lei do Inquilinato em pdf para uma análise detalhada.
Quais são as regras do inquilinato?
A Lei do Inquilinato funciona como um mapa regulatório da locação porque organiza:
- Contrato: deve definir prazo, valor, índice de reajuste e condições de uso;
- Deveres das partes (especialmente conforme a Lei do Inquilinato art 22 e 23): o proprietário deve entregar o imóvel em bom estado; o inquilino deve pagar aluguel e encargos em dia e conservar o bem;
- Garantias locatícias: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo;
- Reajustes: normalmente anuais, conforme índice previsto;
- Prazo de locação: a Lei do Inquilinato varia conforme o tipo de contrato (inclusive limite de 90 dias para temporada);
- Rescisão e despejo: a Lei do Inquilinato prevê hipóteses legais de encerramento e a Lei do Inquilinato prazo para desocupação depende do tipo de infração ou término contratual.
Quais são os 4 direitos do inquilino?
Quando alguém pergunta “Quais são os direitos do inquilino?”, a resposta passa por quatro pilares garantidos pela Lei do Inquilinato atualizada:
- Uso pacífico do imóvel: o locatário tem direito de utilizar o imóvel sem interferência indevida do proprietário, conforme a base prevista na Lei do Inquilinato art 22;
- Imóvel em condições de habitabilidade: o proprietário deve entregar o imóvel em bom estado estrutural e realizar reparos necessários que não sejam decorrentes de mau uso;
- Privacidade: o locador não pode entrar no imóvel sem autorização ou fora das hipóteses legais;
- Preferência na compra: em caso de venda, o inquilino tem prioridade para adquirir o imóvel, nas condições oferecidas a terceiros, conforme previsto na Lei do Inquilinato na íntegra.
Quais são os direitos do proprietário de um imóvel alugado?
Quando falamos em direitos e deveres da Lei do Inquilinato, lembre-se de que a legislação protege as duas partes da relação contratual: o proprietário não é apenas quem cede o imóvel, ele possui garantias da Lei do Inquilinato:
- A primeira delas é o recebimento pontual do aluguel e encargos, como condomínio e IPTU, quando previstos em contrato. O descumprimento autoriza a cobrança formal, notificação e eventual ação judicial;
- O locador também tem direito à retomada do imóvel nas hipóteses legais ou contratuais. A rescisão na Lei do Inquilinato estabelece situações como término do prazo, infração ou falta de pagamento. Já o prazo para desocupação varia conforme a ação e o fundamento jurídico;
- Outro direito relevante é a indenização por danos ao imóvel além do desgaste natural de uso. Se houver prejuízo comprovado, o proprietário pode exigir reparação;
- Além disso, a nova Lei do Inquilinato consolidou mecanismos mais ágeis para cobrança e despejo por inadimplência, mas sempre dentro dos limites legais.
Portanto, se alguém te perguntar “qual é a nova regra do aluguel?”, a resposta é: contrato estruturado + cumprimento da lei = segurança jurídica para o proprietário.
O que o locador não pode exigir?
Existem limites objetivos ao poder do proprietário, e saber o que o locador não pode exigir, evita qualquer abuso e conflito desnecessário.
Primeiro ponto: não é permitido exigir garantias cumulativas. A lei admite uma modalidade por contrato, como caução, fiança ou seguro-fiança. Exigir mais de uma simultaneamente fere a Nova Lei do Inquilinato.
Também não pode impor obrigações que não estejam previstas no contrato ou na lei. Se determinada cobrança não foi acordada, ela não pode ser exigida depois.
Outro limite envolve a posse do imóvel. Mesmo sendo proprietário, o locador não pode entrar no imóvel sem autorização, salvo hipóteses legais e previamente justificadas. O direito ao uso pacífico está protegido pela Lei do Inquilinato.
O que não pode ser cobrado do inquilino?
Uma dúvida recorrente é o que não pode ser cobrado do inquilino. A resposta está na própria Lei do Inquilinato atualizada, principalmente na divisão entre despesas estruturais e despesas de uso.
O inquilino é responsável por contas de consumo e conservação decorrentes do uso cotidiano. Porém, reparos estruturais e problemas anteriores à locação são responsabilidade do proprietário, conforme princípios da Lei do Inquilinato.
Exemplos comuns do que não pode ser repassado ao locatário:
- Consertos estruturais do imóvel;
- Problemas elétricos ou hidráulicos preexistentes;
- Obras necessárias para manter a habitabilidade;
- Taxas ou cobranças não previstas em contrato.
Ao discutir quais reparos são de responsabilidade do inquilino, a regra é clara: ele responde por danos causados por mau uso, não por desgaste ou falhas.
Mesmo em caso de Lei do Inquilinato para rescisão, não é possível impor multas ou cobranças que não estejam previstas no contrato ou que contrariem a legislação.
Quais são as regras da Lei do Inquilinato para temporada?
Em locações por temporada, é importante observar os artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato, que estabelecem as regras para aluguel de temporada:
- Prazo de até 90 dias máximo conforme art. 48;
- Contrato de aluguel de temporada obrigatoriamente formalizado por escrito, podendo envolver administração profissional;
- Garantia facultativa, diferente da locação tradicional;
- Pagamento pode ser antecipado ou parcelado, conforme estipulado em contrato;
- Laudo de vistoria é exigido em imóveis mobiliados, com descrição de móveis e estado geral;
- Após o vencimento do prazo, se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, a locação será considerada prorrogada automaticamente como contrato residencial (art. 50).
A lei permite a proibição da locação por temporada?
Nos últimos anos, a jurisprudência tem reforçado que os condomínios residenciais podem proibir a locação por temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb, Booking, desde que a restrição esteja prevista na convenção condominial.
Essa interpretação é respaldada pela Lei do Inquilinato atualizada, mas também pela autonomia dos condomínios, com base no direito de propriedade coletiva. Isso tem impactos diretos na legislação de locação e deve ser considerado por anfitriões e administradores de imóveis que trabalham com esse modelo de negócio.
Em resumo, o que você precisa saber:
- A lei das locações não proíbe o aluguel por temporada;
- Contudo, a convenção de condomínio pode determinar a restrição;
- A decisão do STJ (REsp 1.819.075/SP) serve como precedente relevante;
- Para se resguardar legalmente, é essencial verificar as normas internas do condomínio antes de oferecer imóveis por temporada.
Esse ponto é importante para quem pretende operar imóveis em edifícios residenciais, e deve estar presente na análise de viabilidade jurídica da atividade.
Contrato de aluguel por temporada: adequações legais
No contrato de aluguel por temporada, a clareza é o que protege sua operação, e a Lei do Inquilinato estabelece limites quanto ao prazo e às responsabilidades das partes. Para evitar conflitos, pense no contrato como um checklist obrigatório:
- Prazo de locação: a Lei do Inquilinato prazo de locação para temporada limita o contrato a até 90 dias. O período deve estar expressamente definido;
- Cancelamento e sinal: estabeleça regras claras sobre desistência, retenção de valores e política de reembolso. Em caso de rescisão, as condições precisam estar previstas contratualmente;
- Regras de uso do imóvel: número máximo de hóspedes, eventos, pets, barulho e cumprimento de normas condominiais;
- Consumo e encargos: definir se contas estão incluídas ou se haverá cobrança proporcional;
- Vistoria de entrada e saída: relatório detalhado com fotos reduz discussões sobre danos;
- Responsabilidade por danos: alinhar o que é desgaste natural e o que gera indenização, em consonância com a Lei do Inquilinato;
- Comunicação e notificações: formalize canais oficiais para avisos e eventuais cobranças.
Operar com múltiplos imóveis exige padronização documental. E se você quer estruturar contratos e centralizar documentos com segurança, vale conhecer como a Stays organiza a gestão contratual da sua operação.
Garanta a conformidade legal do seu imóvel com a Stays
Na gestão de aluguel por temporada, a conformidade é a base da sua estratégia operacional: quanto maior o número de imóveis, maior o risco de falhas em contratos, prazos e comunicações. E, com a plataforma da Stays, você ganha:
- Centralização de documentos: todo o controle documental em um único ambiente, organizado por imóvel e reserva;
- Automação de contratos: geração automática e padronizada, reduzindo erros manuais e garantindo alinhamento à conformidade legal;
- Controle de prazos e avisos: alertas sobre vencimentos, comunicações obrigatórias e datas relevantes;
- Padronização de processos: ideal para quem administra múltiplas unidades e precisa escalar com segurança;
- Integração com channel manager: reservas sincronizadas e informações organizadas em um fluxo único de operação.
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Lei do Inquilinato atualizada: como aplicar ao aluguel por temporada em 2026
O seu diferencial, hoje, como gestor, é operar com base sólida na Lei do Inquilinato. Isso se define, principalmente, com um contrato definido, uma vistoria estruturada, regras de cobrança e total alinhamento com a convenção do condomínio.
E se você quer organizar contratos, automatizar processos e escalar sua gestão de aluguel por temporada com segurança jurídica, a Stays pode te apoiar nessa revolução.
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Perguntas Frequentes sobre lei do inquilinato
Fique por dentro da Lei do Inquilinato a partir das principais dúvidas sobre o tema:
Não houve uma nova lei específica em 2026. O que existe é a aplicação da Lei do Inquilinato atualizada, com interpretações consolidadas e maior rigor contratual, especialmente em casos de inadimplência e garantias.
O prazo varia conforme a situação. A Lei do Inquilinato possui um prazo para desocupação, mas depende principalmente do tipo de contrato, fundamento da ação e decisão judicial. Não há prazo único automático.
Sim. A venda é permitida, mas o inquilino possui direito de preferência na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros, conforme previsto na legislação vigente.
6 comentários em “Lei do Inquilinato: como aplicar as regras ao aluguel por temporada”
Olá! Me tire uma dúvida
Fiz um
Contrato de locação por temporada de z6 dias,assinei e tudo,mas precisei desistir porque a turma que ia comigo acabou desistindo e não tive como pagar sozinha o valor da casa,n realizei o 50* que ele pediu(proprietário) porém no contrato n tinh cláusula falando sobre desistência! Ele tem direito de me processar?
Olá, Carla. Se o contrato de locação por temporada não prevê cláusulas sobre desistência, o proprietário não pode exigir penalidades diretamente com base em algo não estipulado. Contudo, ele pode tentar buscar compensação caso tenha algum prejuízo, especialmente se não conseguir alugar o imóvel para outra pessoa no mesmo período. Mesmo sem uma cláusula específica, é possível tentar negociar uma solução amigável. Para entender melhor seus direitos e riscos, é recomendável consultar um advogado especializado em contratos ou direito imobiliário.
Contrato residencial de 30 meses, após 16 meses Foi oferecido para compra ao locatário, esse informou não poder comprar o mesmo. Estabeleceu Prazo de 60 dias para desocupar o imóvel. Cumprindo o prazo de entrega pelo locatário.
Estabelecido em contrato Multa de 3 aluguéis vigente na época. Multa proporcional aos meses
Restantes, no caso 14 meses,
Valor do Aluguel $1.450,00
O locador tem obrigação de pagar essa multa ao locatário..
Devolver a Caução inicial
Esses são os direitos do Locatário??
Aguardo obrigado
Locatário.
Olá, Roberto! Depende do tipo de contrato que foi assinado. É indicado pedir um apoio jurídico para analisar minuciosamente as clausulas de obrigação do locador e iniciar uma cobrança por outros meios.
Sou inquilina de um imóvel, apartamento pequeno, moro só e sou aposentada, posso requerer a isenção do IPTU, uma vez q sou usuário e faço a vez do proprietário?
Achei muito caro, não tem sacada, banheiro minúsculo e pago fiador fiança.
Olá, Vera! Segundo o site do Jusbrasil, o aposentado pode ser isento de pagar IPTU de imóvel residencial. Mas nesse caso, como você é inquilina, o dono do apartamento deve honrar o pagamento do IPTU.