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Início » Gestão da empresa » Postagem Atual

Lei do Inquilinato: como aplicar ao aluguel por temporada

  • Sven dos Santos
  • Gestão da empresa
  • 05/12/2023
  • 03/07/2025
  • 9 minutos
  • Criado por um humano

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), também conhecida como lei da locação, é o principal marco legal que rege a locação de imóveis urbanos no Brasil, tanto residenciais quanto comerciais e de temporada. 

Desde que entrou em vigor, essa lei já foi atualizada, trazendo regras mais claras sobre contratos, garantias, direito de despejo, privacidade e formalização (informações importantes para gestores de aluguel por temporada).

Aqui, vamos entender quais foram as mudanças da nova Lei do Inquilinato atualizada, como a lei do contrato de aluguel afeta o aluguel de temporada, quais são os principais artigos da lei que regulamentam aluguel por temporada, e mais.

Se você quer estar em dia com a legislação de locação e garantir contratos seguros e eficientes, este guia é para você!

O que você vai ler neste artigo: -
Qual é a lei atual do inquilinato?
Quais são as regras do inquilinato?
Quais são as regras da Lei do Inquilinato para temporada?
Contrato de aluguel por temporada: adequações legais
Garanta a conformidade legal do seu imóvel com a Stays
Perguntas frequentes sobre Lei do Inquilinato

Qual é a lei atual do inquilinato?

A Lei do Inquilinato, frequentemente chamada de lei da locação ou lei das locações, é a Lei Federal nº 8.245/1991, que regula o contrato de aluguel de imóveis urbanos residenciais, comerciais e por temporada. 

Essa lei estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário (ou inquilino) garantindo uma relação jurídica equilibrada.

Embora a lei da locação cubra a maioria dos imóveis urbanos, há exceções: propriedades públicas, vagas de garagem com matrícula própria, espaços publicitários e empreendimentos com serviços como hotéis, apart-hotéis e motéis.

Qual é a nova Lei do Inquilinato?

A primeira versão da legislação do inquilinato foi publicada em 1991. Já em 2009, a Lei nº 12.112 modernizou a legislação de locação, simplificando o processo de despejo e estabelecendo prazos mais objetivos para garantias e retomada do imóvel.

Essa nova versão da lei de locação ficou conhecida como Lei do Inquilinato atualizada ou nova Lei do Inquilinato.

Portanto, se você quer acompanhar a Lei do Inquilinato em vigor, basta acessar a Lei nº 8.245/91 atualizada.

modelo de contrato aluguel de temporada

Quais são as regras do inquilinato?

A Lei do Inquilinato dispõe as condições e regras que devem ser consideradas nos contratos de locação de imóveis. Veja a seguir, um resumo das diretrizes da lei da locação para contratos urbanos (residencial, comercial e temporada):

  • Direitos e deveres do locador e do locatário (art. 22–23): entrega em bom estado, uso pacífico, pagamento de aluguéis e encargos dentro do prazo, devolução do imóvel nas mesmas condições;
  • Critérios e periodicidade de reajuste de aluguel: normalmente anual, a partir de índices como IGP‑M ou IPCA, com regras claras sobre os critérios aplicados;
  • Prazo de locação: máximo de 90 dias para aluguel de temporada, pode ser renovado automaticamente ou rescindido com base legal;
  • Tipos de garantia locatícia: caução (máximo três aluguéis, em caderneta de poupança), fiança, seguro‑fiança ou cessão de cotas de FII;
  • Regras para devolução de sinal de aluguel temporada: não há obrigação legal de devolução, a menos que expressamente previsto em contrato;
  • Condições de despejo e legislação de locação aplicável: ação possível em caso de inadimplência, infração contratual ou denúncia vazia; prazos variam conforme a situação e tipo de contrato.

Quais são os direitos do proprietário de um imóvel alugado?

O locador tem garantidos pela Lei do Inquilinato os seguintes direitos principais:

  • Receber o aluguel e encargos em dia, com multas e juros em caso de atraso;
  • Utilizar o imóvel após aviso prévio legal: resgatar o imóvel no término do contrato, uso próprio, ou em caso de necessidade de reparos;
  • Ser indenizado por danos causados pelo locatário, entregando o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, exceto pelo desgaste natural;
  • Acionar despejo em caso de inadimplência ou descumprimento contratual, conforme normas da nova Lei do Inquilinato. A ação pode ocorrer já após 30 dias de atraso.

Vale lembrar que os prazos judiciais para despejo foram reduzidos: hoje, consegue-se liminar em cerca de seis meses, segundo a Lei do Inquilinato atualizada. Esse prazo, porém, se aplica mais aos casos de 

Quais são os direitos de um inquilino?

O inquilino (ou locatário) também possui direitos garantidos pela Lei do Inquilinato:

  • Receber o imóvel em boas condições de uso: o imóvel deve estar em condições adequadas, com instalações elétricas, hidráulicas e estrutura funcionando, conforme vistoria inicial;
  • Privacidade e uso sem interferência indevida do locador: salvo cláusulas contratuais, o locador não pode entrar ou impor restrições sem aviso adequado;
  • Reparos principais por conta do proprietário: o inquilino pode exigir reparos estruturais, elétricos ou hidráulicos que afetem a habitabilidade;
  • Indenização por benfeitorias necessárias ou úteis: melhorias essenciais realizadas no imóvel podem ser indenizadas pelo locador;
  • Preferência na compra do imóvel: se o locador quiser vender, o inquilino tem prioridade, com prazo de 30 dias para decidir;
  • Reajustes conforme contrato: o valor do aluguel só pode ser alterado segundo os índices previstos (IGP‑M, IPCA, etc.);
  • Proteção contra despejo arbitrário: o despejo só pode ocorrer nos casos previstos em lei ou após justificativa contratual.
lei do inquilinato direitos e deveres

Quais são as regras da Lei do Inquilinato para temporada?

Em locações por temporada, é importante observar os artigos 48 a 50 da Lei  do Inquilinato, que estabelecem as regras para aluguel de temporada:

  • Prazo de até 90 dias máximo conforme art.  48;
  • Contrato de aluguel de temporada obrigatoriamente formalizado por escrito, podendo envolver administração profissional;
  • Garantia facultativa, diferente da locação tradicional;
  • Pagamento pode ser antecipado ou parcelado, conforme estipulado em contrato;
  • Laudo de vistoria é exigido em imóveis mobiliados, com descrição de móveis e estado geral;
  • Após o vencimento do prazo, se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, a locação será considerada prorrogada automaticamente como contrato residencial (art. 50).

A lei permite a proibição da locação por temporada?

Nos últimos anos, a jurisprudência tem reforçado que os condomínios residenciais podem, sim, proibir a locação por temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb, Booking e similares, desde que tal restrição esteja expressamente prevista na convenção condominial.

Essa interpretação é respaldada pela Lei do Inquilinato atualizada, mas também pela autonomia dos condomínios, com base no direito de propriedade coletiva. Isso tem impactos diretos na legislação de locação e deve ser considerado por anfitriões e administradores de imóveis que trabalham com esse modelo de negócio.

Em resumo, o que você precisa saber:

  • A lei das locações não proíbe o aluguel por temporada;
  • Contudo, a convenção de condomínio pode determinar a restrição;
  • A decisão do STJ (REsp 1.819.075/SP) serve como precedente relevante;
  • Para se resguardar legalmente, é essencial verificar as normas internas do condomínio antes de oferecer imóveis por temporada.

Esse ponto é importante para quem pretende operar imóveis em edifícios residenciais, e deve estar sempre presente na análise de viabilidade jurídica da atividade.

Você também pode gostar de ler:

  • Legislação da Locação por Temporada: entenda agora os seus direitos
  • Contrato de aluguel de temporada: modelo e dicas de como fazer
  • O que fazer se o condomínio proibir o aluguel de temporada?
  • AirCover: veja como funciona o seguro do Airbnb
  • Short stay: o que é e como aproveitar essa oportunidade
lei do inquilinato

Contrato de aluguel por temporada: adequações legais

O contrato de aluguel temporada é o principal instrumento jurídico para garantir segurança tanto ao locador quanto ao locatário. Para estar de acordo com a lei do contrato de aluguel, é importante observar alguns pontos técnicos e legais:

  • Contrate um profissional habilitado, como um advogado especializado em direito imobiliário, para elaborar contratos baseados na lei das locações e nas normas do seu município;
  • Inclua cláusulas específicas sobre a devolução de sinal de aluguel temporada, prevendo condições de cancelamento, prazos e retenções permitidas por lei;
  • Inclua anexo ao contrato um laudo de vistoria detalhado, com descrição do estado do imóvel, mobílias e utensílios, item obrigatório quando o imóvel é mobiliado;
  • Especifique claramente o prazo da locação, limitado a 90 dias conforme a prazo de locação da Lei do Inquilinato;
  • Defina as obrigações de cada parte em relação à manutenção, consumo de serviços (água, luz, gás) e uso das áreas comuns do condomínio.

Profissionalizar esse processo é importante para reduzir riscos e manter a operação dentro dos parâmetros legais. 

O sistema da Stays, por exemplo, ajuda a automatizar o envio dos contratos, manter o controle documental e garantir conformidade com a legislação de locação vigente.

Conheça as funcionalidades da Stays e descubra como otimizar sua gestão com mais segurança jurídica.

guia comunicação com hóspedes

Garanta a conformidade legal do seu imóvel com a Stays

Para manter uma relação eficiente e segura com seus hóspedes, a Stays oferece um software completo de gestão de aluguel de temporada, que inclui recursos para cumprimento da Lei do Inquilinato. 

Veja o que você consegue fazer com a Stays:

  • Controlar prazos de notificações e avisos legais (como 30 dias ou despejo);
  • Centralizar documentos (vistoria, garantias, aditivos) e acompanhar responsabilidades;
  • Garantir transparência e conformidade jurídica, evitando multas, ações judiciais ou falhas contratuais.

Você está pronto para otimizar sua gestão de locações com mais segurança? Agende uma demonstração da Stays e entenda como nosso sistema pode aumentar a rentabilidade do seu negócio!

Perguntas frequentes sobre Lei do Inquilinato

Qual é o prazo para o inquilino sair do imóvel?

Em contratos de aluguel de temporada, o contrato com cada inquilino deve ser de, no máximo, 90 dias. Quando deseja sair antes do fim do contrato, o inquilino deve comunicar com 30 dias de antecedência. Em casos de transferência do trabalho ou necessidade, pode não haver multa. 

Quando o proprietário pode pedir o imóvel alugado de volta?

O proprietário só pode solicitar a devolução do imóvel antecipadamente nas seguintes situações: fim do contrato, inadimplência do inquilino, uso próprio, obras urgentes ou venda do imóvel.

Quais reparos são de responsabilidade do inquilino?

Em geral, o inquilino é responsável por: manutenção e reparos de danos provocados por ele, pequenos consertos (como pintura) e quitação de contas ( IPTU, condomínio, água, luz, etc). Nos contratos de aluguel de temporada, esses custos já podem ser incorporados ao contrato ou cobrados à parte em caso de imprevistos.

Foto de Sven dos Santos

Sven dos Santos

Sven se mudou da Alemanha para o Brasil em 2004 e em 2016 fundou a Stays junto com os seus co-fundadores. Atualmente, atua como CEO na Stays e possui muita experiência no mercado imobiliário e de aluguel de temporada, e está sempre buscando ajudar outros empreendedores a crescerem no setor.

6 comentários em “Lei do Inquilinato: como aplicar ao aluguel por temporada”

  1. Carla Carla
    31 de janeiro de 2025 às

    Olá! Me tire uma dúvida
    Fiz um
    Contrato de locação por temporada de z6 dias,assinei e tudo,mas precisei desistir porque a turma que ia comigo acabou desistindo e não tive como pagar sozinha o valor da casa,n realizei o 50* que ele pediu(proprietário) porém no contrato n tinh cláusula falando sobre desistência! Ele tem direito de me processar?

    Responder
    1. João Nascimento João Nascimento
      3 de fevereiro de 2025 às

      Olá, Carla. Se o contrato de locação por temporada não prevê cláusulas sobre desistência, o proprietário não pode exigir penalidades diretamente com base em algo não estipulado. Contudo, ele pode tentar buscar compensação caso tenha algum prejuízo, especialmente se não conseguir alugar o imóvel para outra pessoa no mesmo período. Mesmo sem uma cláusula específica, é possível tentar negociar uma solução amigável. Para entender melhor seus direitos e riscos, é recomendável consultar um advogado especializado em contratos ou direito imobiliário.

      Responder
  2. Roberto Lopes Roberto Lopes
    14 de março de 2024 às

    Contrato residencial de 30 meses, após 16 meses Foi oferecido para compra ao locatário, esse informou não poder comprar o mesmo. Estabeleceu Prazo de 60 dias para desocupar o imóvel. Cumprindo o prazo de entrega pelo locatário.
    Estabelecido em contrato Multa de 3 aluguéis vigente na época. Multa proporcional aos meses
    Restantes, no caso 14 meses,
    Valor do Aluguel $1.450,00
    O locador tem obrigação de pagar essa multa ao locatário..
    Devolver a Caução inicial
    Esses são os direitos do Locatário??
    Aguardo obrigado
    Locatário.

    Responder
    1. João Nascimento João Nascimento
      12 de abril de 2024 às

      Olá, Roberto! Depende do tipo de contrato que foi assinado. É indicado pedir um apoio jurídico para analisar minuciosamente as clausulas de obrigação do locador e iniciar uma cobrança por outros meios.

      Responder
  3. Vera Ligia Pimentel Vera Ligia Pimentel
    22 de janeiro de 2024 às

    Sou inquilina de um imóvel, apartamento pequeno, moro só e sou aposentada, posso requerer a isenção do IPTU, uma vez q sou usuário e faço a vez do proprietário?
    Achei muito caro, não tem sacada, banheiro minúsculo e pago fiador fiança.

    Responder
    1. João Nascimento João Nascimento
      22 de janeiro de 2024 às

      Olá, Vera! Segundo o site do Jusbrasil, o aposentado pode ser isento de pagar IPTU de imóvel residencial. Mas nesse caso, como você é inquilina, o dono do apartamento deve honrar o pagamento do IPTU.

      Responder

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